3DKのフルリフォーム費用と相場がわかる！マンションの予算別・間取り・工期まるわかりガイド

3DKのフルリフォーム費用は、「坪単価いくら」「3LDKのマンションリフォーム事例」だけ追いかけていると、数十万単位で損をしやすい領域です。目に入りやすいのは内装やキッチン設備のグレードですが、実際に3DKフルリフォーム費用を左右しているのは、築年数ごとの配管や下地、間取り変更の範囲、住みながら工事か仮住まいかといった見えにくい条件です。ここを外すと「リフォーム200万どこまで」と悩んで最低限だけ済ませ、築30年マンションの配管や断熱を放置したまま、数年後に再工事という二重払いになりがちです。

本記事では、3DKフルリフォーム費用の相場を、60平米・70平米・80平米、築20年・30年・40年といった現実的な条件別に整理し、200万・300万・500万・1000万の予算でどこまで間取り変更や水回り工事が可能かを具体化します。さらに、3DKから2LDKや1LDK＋ワークスペースへの変更で費用が跳ね上がる理由、スケルトンに踏み込む境界線、マンションリフォームで抜いて良い壁と触れない壁の見極め、住みながらか仮住まいかで総額とストレスがどう変わるかまで、施工会社の現場感覚を前提に解説します。

3DKフルリフォーム費用で失敗する人と、同じ予算で満足度を最大化できる人の差は、「何にお金をかけないか」まで決めているかどうかです。この記事を読み進めることで、自分の3DKマンションや戸建てにとって、今どこまでリフォームすべきかを、数字と間取りの両面から判断できるようになります。

3DKフルリフォームの費用の現実を先に知る｜広さ別や築年数別のざっくり相場で失敗予防

「なんとなく300万くらいで…」という感覚でスタートすると、見積書を見た瞬間に一気に冷めてしまいます。最初に広さと築年数ごとの現実を押さえておくと、あとからブレない予算組みがしやすくなります。

3DKマンションや一戸建てでここまで違う3DKフルリフォーム費用の目安とは

同じ3DKでも、マンションと一戸建てでは必要な工事の「深さ」が違います。外壁や屋根、基礎の補修が絡む一戸建ては、どうしても総額が跳ね上がりやすいです。

種別	範囲感	よくある工事内容	費用イメージ
マンション3DK	室内中心	内装＋水回り交換＋一部間取り変更	約400万〜800万
一戸建て3DK	室内＋外装	上記＋屋根外壁・耐震補強を一部	約600万〜1000万超

マンションは構造躯体をいじらないため、スケルトンにしても工事範囲が「室内」で完結しやすいのがポイントです。一戸建ては、築年数が進んでいるほど、土台の傷みや白アリ対策、断熱改修など「やるべきこと」が芋づる式に増えやすいと感じます。

60平米や70平米や80平米で変わる3DKフルリフォーム費用とリフォーム範囲のボリューム感

同じ仕様で仕上げても、平米数が増えると確実に効いてくるのが「内装」と「床の下地」です。広さ別のボリューム感は、次のイメージに近いケースが多いです。

広さ	想定間取り	よくあるゴール	工事のボリューム感
60平米前後	コンパクト3DK	2LDKへ変更＋水回り一新	壁撤去少なめ・内装全面
70平米前後	標準的3DK	広めLDK＋個室2〜3室	間取り調整多め・収納増設
80平米前後	ゆとり3DK	1LDK＋ワークスペースなど	スケルトン寄り・設備グレードアップ

床面積が増えると、フローリングやクロス、天井ボードの量が純粋に増えるだけでなく、解体費・産廃処分費も比例して増えます。体感としては、60平米から80平米になると、同じ仕様でも総額で150万〜200万程度の差が出やすいです。

築20年や築30年や築40年で優先すべき3DKフルリフォーム費用の範囲はどこまでか

築年数によって、「見た目」と「見えない部分」のどちらにお金を振り分けるべきかが変わります。業界人の目線で整理すると、次のような優先順位になります。

• 築20年前後

  • 優先: キッチン・浴室・トイレ・洗面など水回り設備の更新、内装一新
  • 位置づけ: 配管は状況を見て部分交換。デザイン性と使い勝手の底上げに適したタイミングです。

• 築30年前後

  • 優先: 水回り設備＋配管更新、床下や壁内の断熱補強、窓まわりの結露対策
  • 注意点: 表面だけきれいにしても、数年後の漏水やカビで二重払いになりやすいゾーンです。

• 築40年前後

  • 優先: 給排水管の総入れ替え、下地の補修、必要に応じて耐震補強
  • 削りにくい部分: 解体・下地・配管の工事です。ここを削って内装に寄せると、長期的な満足度が一気に落ちます。

私の視点で言いますと、解体してみて床下配管がボロボロだった、というケースは築30年超から一気に増えます。このときに「せっかくだから配管も全部やり切る」のか、「最低限だけ直して表面を整える」のかで、数十万円〜百万円単位で判断が分かれますが、10年先の安心感はまったく別物になります。

広さと築年数をざっくり押さえてから予算を決めると、「200万で内装だけに留めるのか」「500万前後で配管まで踏み込むのか」「スケルトン寄りで800万クラスを狙うのか」という戦略が立てやすくなります。ここをあいまいにしたまま会社に相談すると、各社バラバラの提案が出てきて比較しにくくなるため、まずはご自宅の「広さ」と「築年数」を起点に、どこまでをゴールにするか整理してみてください。

予算200万や300万や500万や1000万で3DKはどこまで変えられるのか？リアルガイド

「どこまで壊して、どこまで生まれ変わらせるか」で財布のダメージは一気に変わります。表面だけなでるリフォームと、骨格から組み直すスケルトン改修は、見た目は似ていても中身はまったく別物です。

200万から300万円でできる3DKフルリフォーム費用の内装中心リフォームで暮らしはどこまで変わる？

このゾーンは、あくまで「化粧直し」がメインです。壁や天井のクロス、床材の張り替え、和室をシンプルな洋室に変える程度が中心になります。

予算帯	主な範囲	できることの例
200万前後	内装メイン一部設備	全室クロス・床、和室→洋室、トイレ交換程度
300万前後	内装＋水回り1〜2箇所	上記＋洗面かトイレ、小ぶりなキッチン交換など

この価格帯でリビングの印象は大きく変わりますが、配管や断熱、下地の劣化にはほとんど手が出せません。築30年前後で水回りに触らないと、「見た目は新築なのに、数年後に給水管トラブルで壁をまた壊す」という二度手間が起きがちです。私の視点で言いますと、この予算帯では「やらない場所を明確に決めること」が後悔を減らすカギになります。

500万前後の3DKフルリフォーム費用で実現しやすい“3DKから今どきの暮らし”の具体像

500万台になると、暮らし方そのものを変えにいけます。キッチン・浴室・洗面・トイレといった水回りのうち、少なくとも2〜3箇所は交換しやすく、DKと隣の和室をつなげて小さめのLDKにするプランも現実的です。

• キッチンの向きを変えて対面スタイルにする

• 和室をリビングと一体化して広めのフローリング空間にする

• 収納をまとめて造作し、細切れの部屋を「家事動線重視」の間取りに整理する

このゾーンで差が出るのは、配管更新や断熱補強をどこまで含めるかです。表面だけの交換なら数字は抑えられますが、築30〜40年なら給水・給湯管を一緒に替えておいた方が、長期的な満足度は圧倒的に高くなります。

800万から1000万クラスに3DKフルリフォーム費用が跳ね上がる条件と、スケルトンリフォームの境界線

800万を超えてくるのは、「ほぼ丸ごと別の住まい」に作り替えるケースです。ここで一気に費用が跳ね上がる条件は大きく3つあります。

• 壁・天井・床をすべてめくり、配管や配線まで新しくする

• 間仕切りを大きく動かし、3DKから2LDKや広い1LDKに大胆変更する

• 床の段差解消や断熱、場合によってはサッシの交換までセットで行う

スケルトンに近づくほど、「解体・下地・配管」の金額が膨らみます。見積書でこのあたりの項目がやけに安い場合は、そもそも範囲に含めていないか、解体後の追加請求前提ということもあります。築40年前後で長く住み続ける前提なら、1000万近くかけてスケルトン寄りに整えた方が、将来の修繕リスクとストレスは一気に減ります。

200万台は“化粧直し”、500万台は“暮らし方のアップデート”、800〜1000万は“別物の住まいづくり”というイメージでラインを引くと、自分たちの優先順位が整理しやすくなります。

3DKから2LDKや3LDKや1LDK＋ワークスペースへ間取り変更と3DKフルリフォーム費用ジャンプの正体

暗いDKと使いづらい和室を、「一気に今どきLDK」に変えたい瞬間こそ、費用がグッと跳ね上がるポイントです。見た目は壁1枚でも、現場では給排水や下地、配線のやり直しが一気に動きます。

3DKを2LDKや広めの1LDKに変えるメリットと、壁1枚で生じる3DKフルリフォーム費用のインパクト

3部屋を2部屋や1部屋にまとめると、実感としては次の変化が起きます。

• キッチンとダイニングとリビングがつながり、家族の気配が分かりやすい

• 掃き出し窓が1カ所ではなく、2枚分の大開口になり明るさが段違い

• 家事動線が短くなり、片付けやすい収納計画が取りやすい

一方で、壁を壊して終わりではありません。多くのケースで次の費用が連動します。

• 床の高さ調整と張り替え一体工事

• 天井や壁の下地補修＋断熱補強

• 照明配線やコンセント位置の変更

イメージしやすいよう、間取りパターン別の工事イメージをまとめます。

パターン	空間イメージ	主な工事範囲	費用ジャンプが出やすい要因
3DK→2LDK	リビング拡張型	壁撤去＋床・天井一体張り替え	下地補修と配線整理
3DK→広め1LDK	20帖前後LDK	和室・DKを一体化	給排水移設と収納新設
3DK→1LDK＋ワークスペース	在宅ワーク対応	抜けない壁を活かした半個室	造作カウンターと造作壁

私の視点で言いますと、「壁1枚＝数万円」ではなく、「壁1枚が動くと周辺一帯の工事が動く」と考えておくと予算のブレが小さくなります。

3DKから3LDKへDKをLDK化するときの注意点とマンション構造の限界ライン

3部屋を維持したままDKをLDK化する相談も多いですが、ここが一番計画倒れになりやすいゾーンです。

• キッチン位置をほぼそのままにしてダイニングとつなげるなら、比較的費用は抑えやすい

• キッチンをリビング側に移動して対面式にすると、床下配管の取り回し次第で費用が一段上がる

• 共用配管から遠ざかるレイアウトは、勾配確保が難しくなり、そもそもできない場合もある

特に築30年前後のマンションでは、

• 下階への遮音性能

• 既存スラブの厚み

• 管理規約でのキッチン移設制限

が「見えない限界ライン」になります。ここを無視してプラン先行で話を進めると、現地調査後に「できません」となり、時間も気力もロスしてしまいます。

マンションリフォームで抜いて良い壁と絶対に触れない壁の見分け方と3DKフルリフォーム費用の違い

間取り変更で一番大事なのは、「どこまで壊せるか」の見極めです。ざっくり分けると次のイメージになります。

• 抜いて良い可能性が高い壁

  • 石膏ボードを軽量鉄骨で組んだ間仕切り
  • 上階スラブと下階スラブに挟まれていない袖壁

• 要注意、調査必須の壁

  • 柱や梁と一体化したコンクリート壁
  • ダクトやガス管が集中している壁

• 原則触れない構造要素

  • 柱・梁・耐力壁
  • 共用部分に絡む躯体や配管スペース

構造壁を避けて間取り変更を組むと、次のように費用も変わってきます。

壁の扱い	構造リスク	設計・確認コスト	工事費への影響
間仕切りのみ撤去	小	低め	比較的読みやすい
構造疑いあり壁を撤去	高	構造検討が必要	補強費と工期増大
構造壁を残して計画	低	中	造作で工夫、費用は安定

実務では、「抜ける壁を探す」より「抜けない壁を前提にベストプランを組む」方が、結果的にコストもストレスも抑えやすくなります。間取り変更を前提にするなら、早い段階で構造と配管ルートの仮調査をしてから、予算と希望のすり合わせを進めるのが安全な進め方です。

築30年マンション買っても大丈夫？にプロが答える3DKフルリフォーム費用で後悔しやすい3つの落とし穴

「見た目はそこそこきれい、立地も良い、しかも価格が手頃」。築30〜40年の3DKマンションを見に行くと、ここまでは順調なのに、リフォーム費用の読み違いで一気に暗転するケースを何度も見てきました。表面のクロスやフローリングより、「壁の中・床の下・天井の上」にどれだけお金を回せるかが勝負どころです。

見た目はきれいでも要注意な配管や防水や断熱の寿命と3DKフルリフォーム費用

築30年前後になると、キッチンや浴室のデザインより、配管・防水・断熱の寿命が本格的に効いてきます。ここを無視して内装だけ整えると、5〜10年以内に「2回目の大きな出費」がやってきます。

代表的なチェックポイントを整理すると次の通りです。

• 給水・給湯・排水管：鉄管や古い樹脂管のままか、更新歴があるか

• 浴室まわり：ユニットバスか在来工法か、防水のやり替え履歴はあるか

• 窓まわり：サッシの結露跡、窓際クロスのカビ、断熱不足のサインはないか

• 北側洋室・和室：冬の冷え込みと結露、カビ臭さの有無

このあたりをまとめて手を入れると、表面上の費用は確かに上がります。ただ、水漏れ・カビ・結露対応での再工事に比べればトータルの手残りはプラスになるケースがほとんどです。私の視点で言いますと、「今やるか、トラブル後に倍額でやるか」の違いに近い感覚です。

3DKフルリフォーム費用を200万だけで済ませて数年後に後悔する典型パターン

「ひとまず予算200万で最低限きれいにしたい」という相談はとても多いのですが、築30〜40年の3DKでは、使い方を間違えると後悔しやすいゾーンです。ありがちな失敗パターンは次の3つです。

• 内装フルチェンジに全振り

  • クロス・フローリング・建具を一新
  • キッチンや浴室は既存利用、配管も手つかず

• 水回りだけ新品にして下地は放置

  • ユニットバス・キッチン交換のみ
  • 壁・床の下地や断熱材は古いまま

• 和室を洋室化して収納を作っただけ

  • 見た目は今風になるが、結露や寒さはそのまま

こうした工事は、「入居直後の満足度は高い」のに、数年後に排水の逆流・浴室まわりの腐食・窓際のカビが一気に表面化しやすいです。その時点で本格改修に踏み切ると、結果的に初回200万＋追加400〜600万クラスの出費になり、「最初から配管と防水も一緒にやっておけば…」という声につながります。

築30年や築40年の3DKで今まとめてやるべき工事と後回しでよい工事を3DKフルリフォーム費用で見極める

築30〜40年ゾーンでは、「今まとめてやるべき部分」と「後からでも困らない部分」を切り分けるだけで、無理なく予算配分しやすくなります。

優先度	今まとめてやるべき工事	後回しでも致命傷になりにくい工事
高	給水・排水配管の更新	室内ドアのデザイン交換
高	浴室・洗面・トイレまわりの防水・下地補修	玄関収納の造作
中	窓まわり・北側居室の断熱強化	アクセントクロス・間接照明
中	床の下地補修・段差解消	造作家具・オーダー収納
低	間取り変更のうち「なくても生活できる一部の壁」	キッチンのグレードアップ（扉色だけ変更）

目安として、総予算の3〜4割は「見えない部分」に投資した方が、10〜20年スパンで見ると満足度が高くなります。逆に、照明デザインや造作家具は、暮らし始めてから「本当に必要な場所」が見えてくることも多いので、あえて先送りする選択も有効です。

築古の3DKは、物件価格が抑えられる分、リフォーム費用をどこに振り分けるかで価値が大きく変わります。長く住む前提なら、まずは配管・防水・断熱・下地という住宅の土台を固め、そのうえで内装や間取りをどうアレンジするかを考える方が、結果的に家計にもやさしいリフォームになります。

住みながらか仮住まいかで迷う前に3DKフルリフォーム費用と期間や生活への影響をリアルシミュレーション

「工事をするかどうか」よりも、「どこに住みながらやるか」で後悔の大きさが決まるケースがとても多いです。ここを読み切れば、家族会議でブレない判断軸が持てます。

マンション3DKフルリフォーム費用の期間目安と工事のざっくりした流れ

3DKマンションのフルリフォームでは、水回りも含めて間取り変更を絡めると、工期の目安は4〜8週間がボリュームゾーンです。私の視点で言いますと、費用の大小よりも、この期間中の「生活のしにくさ」をどうコントロールするかが満足度を左右します。

ざっくりした流れは次の通りです。

• 解体・撤去（1〜2週）：壁・床・キッチン・浴室などを撤去、騒音と埃がピーク

• 配管・配線・下地補修（1〜2週）：築30〜40年だと、ここで劣化発覚→追加工事になりやすい箇所

• 間取り変更・造作（1〜2週）：間仕切り壁の新設・撤去、建具枠の調整

• 内装・設備取付（1〜2週）：フローリング、クロス、キッチン・浴室・トイレ・洗面の設置

• 仕上げ・検査・清掃（数日）：細かな手直しと完了確認

ポイントは、水回りが使えない期間が連続して何日あるかを必ず工程表で確認することです。ここを曖昧にしたまま「住みながら」を選ぶと、一気にストレスが跳ね上がります。

住みながら3DKフルリフォームに費用をかけた場合に増える見えないコストとストレスの現実

住みながらを選ぶと、家賃や引越し費用こそ抑えられますが、現場では次のような「見えないコスト」が必ず発生します。

• 養生や片付けに毎日30〜60分かかり、職人の手間がその分増える

• 作業時間が10〜16時などに制限され、工期が1〜2週間延びやすい

• 住める部屋を残しながら工事するため、一度で済むはずの作業を分割せざるを得ない

結果として、同じ内容でも仮住まい前提より総工期が伸びて人工（にんく＝人件費）が増える傾向があります。小学生のお子さんがいる共働き世帯だと、次のストレスも無視できません。

• キッチンが数日使えず外食・惣菜が増えて食費アップ

• 浴室工事中は銭湯やスーパー銭湯通い

• 粉塵と騒音で在宅ワークが実質不可能

体感としては、表に出ない追加出費と精神的な疲れを合わせると、10万〜20万円分くらいのダメージになるケースが多いです。

仮住まいを選んだときの3DKフルリフォーム費用や家賃や引越し費用と、工期短縮のメリット比較

一方、仮住まいを選ぶと、家賃と引越し費用が一気に目に見える数字になります。その代わり、工事は圧倒的に進めやすくなり、工期短縮と仕上がりの安定感が得られます。

代表的な比較イメージは次の通りです。

項目	住みながら	仮住まい利用
工期の目安	6〜8週間	4〜6週間
工事の効率	養生・片付けでロス大	一気に作業しやすい
追加的な現金支出	外食・コインランドリー・銭湯などがじわじわ増加	家賃＋引越し費用が一度に発生
生活ストレス	騒音・粉塵・職人との同居感が大きい	通勤や学校との距離調整がポイント
仕上がりの安定性	工種を分けて施工しがちで、段差・継ぎ目リスク増	まとめて施工しやすく、不具合リスク減

首都圏であれば、3か月程度の短期賃貸やマンスリーマンションを活用し、家賃と引越し費用で20万〜40万円前後を見込むケースが多くなります。一見高く見えますが、

• 工期短縮で職人の人工を圧縮できる

• 仕上がりのバラつきや追加工事のリスクが減る

• 子どもの生活リズムと仕事への影響を最小限にできる

といったメリットを考えると、「現金で払うコスト」と「時間とストレスのコスト」を天秤にかけて判断するのが現実的です。

共働きで平日はバタバタ、子どもは学童と習い事、というご家庭ほど、短期集中で一気に終わらせる仮住まいパターンの満足度が高い傾向があります。逆に、日中も誰かが在宅して対応でき、予算を1円でも抑えたい場合は、住みながらを前提に「水回りが止まる期間」を徹底的に短くする工程調整が鍵になります。

見積書のどこを見る？安い見積りほど危険になる3DKのフルリフォーム費用の落とし穴チェック

「同じ広さなのに、A社は500万でB社は350万。どっちが得なのか分からない」
この状態が一番危険です。額面だけで選ぶと、数年後に水漏れやひび割れで再工事…というパターンが現場では珍しくありません。

私の視点で言いますと、見積書は「どこまで直すかを書いた設計図」です。項目の抜けや薄さが、そのまま将来トラブルのリスクになります。

3DKフルリフォーム費用で差が出る解体や下地や配管の項目を見落とさないコツ

安い見積りほど、次の3項目が薄いか、そもそも載っていないことが多いです。

• 解体・撤去費

• 下地補修・造作工事

• 配管更新・電気配線の引き直し

ポイントは「仕上げ以外の金額」を必ずチェックすることです。

項目	危ない見積りの特徴	安心できる見積りの特徴
解体・撤去	一式数万円だけで詳細なし	部屋ごと・水回りごとに数量と単価が記載
下地補修	記載なし、または予備費扱い	壁・床・天井の補修範囲が明記
配管・配線	「既存利用」とだけ書いてある	交換範囲や材質、メーター位置が具体的

とくに築30〜40年マンションでは、配管を既存利用にすると10年以内に水漏れリスクが一気に高まります。内装仕上げより、まずここをどうするかを確認してください。

3社見積りで頻発する工事範囲のズレと3DKフルリフォーム費用をフェアに比較するためのポイント

3社比較でよくあるのが「やっている工事の範囲がそもそも違う」ケースです。フェアに比べるには、次のチェックが有効です。

• 範囲が揃っているか

  • キッチン・浴室・トイレ・洗面のどこまで交換か
  • 全室のクロスと床を張り替えるか、一部だけか

• 間取り変更の扱い

  • 壁の撤去・新設・建具移設が含まれているか

• 共通前提の確認

  • 住みながらか、空室状態か
  • 仮設トイレや養生費が入っているか

これを揃えるために、見積り依頼の前に「この3つは必ず共通で」と紙にして渡すとブレが減ります。

• 水回り4点の交換範囲

• 間取り変更の有無

• 全室の内装一新か、一部か

この条件をそろえてから数字を比較すると、「安い会社」ではなく「適正な会社」が見えてきます。

設備グレードを下げる前に確認したい削ってはいけない工事と3DKフルリフォーム費用の優先順位

予算が厳しくなると、ついキッチンやユニットバスのグレードを下げたくなりますが、先に削るべきでないのは下記です。

• 給排水配管の交換

• 浴室・洗面周りの防水や下地補修

• サッシ周辺の断熱・結露対策

• 分電盤や古い配線の安全対策

これらは「見えないが、家族の安全と修繕コストに直結する部分」です。逆に、削っても暮らしへの影響が小さいのは次のゾーンです。

• キッチンや浴室の最新オプション（自動洗浄機能、ハイグレードカウンターなど）

• デザイン性の高い高級クロス・タイル

• 造作収納の細かい作り込み

優先順位のイメージは、次の順番です。

1. 配管・防水・電気などのインフラ
2. 断熱や結露対策、下地の健全化
3. 水回り本体設備
4. 内装デザイン・造作家具

この順番を崩さずに調整していけば、「予算内だけど数年後に後悔」という事態をかなり防ぎやすくなります。見積書は金額表ではなく、住まいの健康診断書だと意識して、一行一行を丁寧に見ていきましょう。

現場で本当に起きている3DKフルリフォーム費用のトラブルとその回避パターンを赤裸々公開

3DKのフルリフォームで怖いのは、見積書に載っていない「後からじわじわ増えていく費用」です。ここでは、現場で実際に起きているパターンだけに絞ってお話しします。

解体して初めて分かる床下配管の損傷と3DKフルリフォーム費用の冷静な判断基準

床や壁を壊してみた途端、「配管がサビで指で押しただけで潰れる」「床下の下地がスカスカ」というケースは珍しくありません。特に築30〜40年のマンションや団地では、給水・給湯配管が当時の金属管のままということが多く、ここをどう判断するかで総費用と満足度が大きく変わります。

冷静に判断するためのポイントは次の3つです。

• 追加費用が全体の何％か

• その工事を今やらない場合、数年以内に起こり得るトラブル内容

• 将来同じ場所を再度壊す必要が出るかどうか

例えば、「追加で50万」と聞くと高く感じますが、そこを省いて3年後に漏水で再度解体となれば、結果的に100万以上の出費につながりやすいです。私の視点で言いますと、水回り配管と床下の下地だけは「見つかった劣化はその場でつぶす」判断が、長期的には一番安くつくケースがほとんどです。

とにかく安くで選んだ結果工期延長や追加費用が増え続ける3DKフルリフォーム費用の理由

見積りが安すぎる会社に共通するのは、次のような項目が薄く書かれている、もしくはほとんど書かれていないことです。

• 解体工事

• 下地調整・補修

• 配管・配線の更新

• 養生や廃材処分

これらが曖昧な見積りで契約すると、工事が進むたびに「ここは別途」「それは想定外」という形で費用が積み上がり、最終的に中堅クラスの見積りと同額か、それ以上になってしまうことがあります。

安さ優先で選んだ現場でよく起きるのは、次の流れです。

1. 解体してみたら下地や配管の劣化が見つかる
2. その都度、オプション扱いで見積りが追加される
3. 職人の予定がずれ、工期が伸びる
4. 住みながら工事の場合、生活ストレスと追加費用がダブルパンチになる

下記のような違いがあるかを、見積り段階で必ず比べておくと安全です。

項目	安さ優先の見積りで多いパターン	現場目線で安心なパターン
解体・処分費	一式で曖昧	面積や数量が具体的に記載
配管・配線	既存利用が前提	更新範囲と材質が明記
下地補修	記載なし、もしくは一式	天井・壁・床ごとに補修内容を記載
追加工事発生時の扱い	その都度口頭	事前に「判断のルール」を合意

団地や古い3DKマンションでありがちな管理規約トラブルと3DKフルリフォーム費用の事前チェックポイント

団地や築古マンションでは、「できると思っていた工事が管理規約や構造の制限でNGだった」というトラブルも頻発します。代表的なのは次のようなケースです。

• 壁式構造で、抜きたい壁が耐力壁だった

• 二重床ではなく直床で、配管ルートや段差調整に制限がある

• 共有部分扱いの窓サッシを勝手に交換できない

• 夜間や休日の工事が禁止で、工期が大幅に伸びる

これらを事前に確認せずにプランを組むと、着工直前や着工後に大きな変更が発生し、プラン変更費用や設計費の追加が出ることがあります。

管理規約まわりで余計な費用を出さないためのチェックポイントを整理すると、次の通りです。

• 管理規約と使用細則を、設計前に最後まで読み込む

• 「専有部分」と「共用部分」の境界を図面で確認する

• 壁式構造かラーメン構造かを、構造図で把握する

• 工事可能時間帯と騒音に関するルールを確認する

• 給排水管のうち、専有部で交換可能な範囲を管理会社に質問する

この一手間を最初にかけておくだけで、間取り変更の自由度と費用のブレ幅が、驚くほど小さくなります。特に3DKから2LDKや広めのLDKに変えたい方は、「どこまで壁を動かせるのか」「水回りを移動できるのか」を管理規約と構造図で早めに固めておくことが、後悔しないリフォームの土台になります。

3DKフルリフォームを成功させる攻めと守りの戦略設計術

「どこまで変えるか」よりも「どこをあえて変えないか」を決めた瞬間から、リフォームは一気にブレなくなります。ここでは、予算をムダ撃ちしないための設計の仕方を整理します。

3DKフルリフォームで決めるべきは何を変えるかより何を変えないか

私の視点で言いますと、成功しているご家族ほど、最初に次の3点をはっきり決めています。

• 構造・配管・窓位置などの「動かさない前提」

• 今回は触らない部屋（将来の子ども部屋など）

• 10年後も変わらない暮らし方の軸（在宅ワークの有無、車の有無など）

これを整理せずにプランを進めると、後半で「やっぱりここも変えたい」が連発し、費用も工期も雪だるまになります。

攻める部分	守る部分	典型的な考え方
キッチン位置変更やLDK化	配管の系統・窓位置	採光と通風を優先しつつ、配管ルートは極力流用
和室の用途変更	押入れ位置の骨組み	押入れは壊さず、中だけ造作して収納力アップ
玄関〜廊下の床材一新	玄関ドア本体	断熱・防犯性能が十分なら交換せずクリーニングで対応

「守る」と決めた部分が増えるほど、間取り検討が早くまとまり、見積りもブレにくくなります。

自宅用や賃貸用や売却視野で変わる3DKフルリフォーム費用の正解パターン

同じ広さでも、「誰のための住まいか」で正解は大きく変わります。

利用目的	攻めるべきポイント	守るべきポイント	コスト配分の目安感
自宅用	キッチン・浴室・断熱・収納	グレードよりメンテ性	設備と見えない部分に厚く配分
賃貸用	床・クロス・水回りの見た目	高級グレード	耐久性重視でミドルグレードを選択
売却視野	LDKの抜け感・玄関の第一印象	細かい造作収納	写真映えする空間に集中投資

自宅用であれば、配管更新や断熱といった「将来のトラブル予防」に費用を振る価値があります。賃貸や売却視野なら、回収可能な範囲に抑えることが最優先です。

子育てや二人暮らしやシニア別に見る3DKフルリフォーム費用の人気間取りと使いやすい収納計画

同じ間取りでも、家族構成で「攻め方」は変わります。現場で多いパターンを整理すると次のようになります。

ライフステージ	人気の間取りパターン	収納戦略のポイント
子育て期	3DK→2LDK＋ファミリークローク	1部屋を思い切って大型収納にし、子どもの物を一括管理
共働き二人暮らし	3DK→広め1LDK＋ワークスペース	個室より「仕事コーナー」をLDKに組み込む造作カウンターが有効
シニア期	3DK→2LDK（和室をベッドルーム化）	布団収納より「腰高クローゼット」で出し入れしやすさを優先

収納は「量」より「動線」が命です。

• 玄関近くにアウトドア用品・子どものスポーツ用品

• キッチン背面に日用品ストックと家電置き場

• 廊下にリネン庫と掃除機置き場

この3カ所を押さえるだけで、床に物が出っぱなしになるストレスが激減します。

攻める場所（LDK化やワークスペース）と、守る場所（配管・窓・既存の骨組み）をはっきり切り分けたプランこそ、費用対効果の高いリフォームになります。

千葉や東京や神奈川や埼玉で3DKフルリフォームを相談するなら地域密着リフォーム会社の選び方

築30年前後の3DKを「ハズさず」生まれ変わらせられるかどうかは、会社選びでほぼ決まります。図面よりも、古い配管や下地を見慣れているかどうかで、最終的な財布へのダメージがまるで変わってきます。

3DKマンションリフォームに強い会社を見極めるための3DKフルリフォームのチェックリスト

まずは、問い合わせ前のチェックポイントを整理しておきます。

• 3DKや団地タイプのマンション施工事例が複数ある

• 間取り変更（DKからLDK化、和室を洋室へ）の事例を具体的に説明できる

• 見積書に「解体」「下地補修」「配管更新」「断熱」が独立した項目として入っている

• 築年数別に優先工事の話（配管・防水・断熱・内装の順序）をしてくれる

• マンション管理規約や構造（ラーメン構造・壁式構造）の話が自然に出てくる

これらが揃っている会社は、単なる内装屋ではなく、住まい全体を見た提案がしやすい会社です。

外装も内装もまとめて相談するメリットと3DKフルリフォームで窓口を分けたときのリスク

築30〜40年の物件では、室内だけ整えても、外壁や屋上防水が限界なら数年内に別工事が必要になることがあります。そこで、外装と室内をまとめて相談できる会社かどうかは意外と重要です。

まとめて相談するメリットと、窓口を分けた場合のリスクを整理すると次のようになります。

項目	まとめて相談する場合	窓口を分ける場合
調査	建物全体で劣化度を把握しやすい	室内と外装で前提がバラバラになりやすい
費用計画	10年スパンのトータル予算を組みやすい	その都度工事で結果的に割高になりやすい
工事調整	足場や仮住まいの重複を減らしやすい	時期が分かれて引越し・養生コストが二重にかかる
責任範囲	不具合の原因を一本化して追いやすい	「内装のせい」「外装のせい」と責任の押し付け合いになりやすい

特に3DKマンションでは、サッシ周りの結露や雨仕舞いと、室内の断熱工事が密接に関係します。窓口が分かれると「どこまで誰がやるのか」が曖昧になり、結果的にコストもストレスも増えがちです。

施工事例や診断書や見積書から読み取れる会社の本気度と3DKフルリフォームの安心材料

現場を見慣れている会社かどうかは、資料の出し方でかなり見分けられます。私の視点で言いますと、次の3点が揃っている会社は、長く付き合える可能性が高いと感じます。

1. 施工事例の見せ方

   • ビフォー・アフターだけでなく、「築年数」「専有面積」「工事範囲」「工期」をセットで出している
   • 間取り図付きで、どこまで壊してどこを残したかが分かる

2. 建物診断書の中身

   • クロスの汚れだけでなく、床の傾き、給水・排水管の材質と劣化状況、サッシ・バルコニー防水の状態まで触れている
   • 「今すぐ必要」「5年以内に検討」「様子見でよい」といった優先順位のコメントがある

3. 見積書の粒度

見積書のタイプ	注意点	安心材料
一式表記が多い	解体・下地・配管がどこまで含まれるか不明確	追加費用が膨らみやすい
項目が細かい	一見高く見える	解体後のリスク説明と、想定外が出た場合の判断ルールが書かれている

特に、解体前から「配管がこの材質なら、劣化具合によっては○○万円追加になる可能性があります。その際は現場確認の上で一度ご相談します」といった説明がある会社は、費用の透明性を大事にしていると受け止めてよいです。

千葉・東京・神奈川・埼玉の築古3DKは、表面だけ直してしまえば一瞬きれいに見えます。ただ、本当に守りたいのは、10年後に「しまった、あの時ここもやっておけば…」と後悔しないことです。会社選びの段階で、上記の視点を1つずつチェックしていくことが、結果的に最強の節約になります。

著者紹介

著者 – リフレクト

3DKのフルリフォーム相談では、「とりあえず見た目だけ変えたい」「予算は200万くらいで」というお声をよくいただきます。ところが実際に築30年前後の3DKマンションを解体してみると、配管の腐食や下地の傷みが進んでいて、内装だけきれいにしても数年後に水漏れや床のたわみが起き、結果的に二度手間になってしまうケースを見てきました。
私たちは千葉・東京・神奈川・埼玉でキッチンや浴室などの水まわりから内装まで数多く手がける中で、「この予算なら、どこまで間取りをいじれるのか」「住みながらと仮住まいでは、実際どれくらい負担が違うのか」といった、検討段階で本当は知っておいてほしいポイントを説明する機会が増えています。
この記事では、そうした現場でのお客様の迷いや失敗の芽を、間取りと費用、工期の関係に落とし込んで整理しました。3DKのリフォームを検討している方が、限られた予算の中でも「やらなくて後悔する工事」を見落とさず、自分たちの暮らしに合った判断ができるようにという思いから執筆しています。