2ldkを1ldkにするリフォーム費用と相場差がつく理由や損しない見積もり術

2LDKを1LDKにリフォームするとき、本当に差がつくのは「相場」そのものではなく、どこまで工事範囲を広げるかという判断です。40〜60平米のマンションでも、同じ1LDKリノベーションなのに300万円台で済む事例もあれば、気付けば700万円超に膨らむ事例もあります。その分かれ目は、間仕切り撤去だけで済ませるのか、床や天井、キッチンや水回りの位置変更まで踏み込むのか、そして構造壁や配管、防音、管理規約といった「図面に載らない制約」をどこまで織り込めているかにあります。

本記事では、2DKリフォーム費用や2LDKフルリノベーション費用との違いを押さえつつ、築40年マンションで300万円で収まるケースと1000万円近くかかるケースの境界線、2部屋を1部屋にリフォームする際に起こりがちな現場トラブル、賃貸物件としての家賃アップや空室対策の現実まで、実務目線で解説します。さらに、見積書のどこを見れば「安いのに危ない工事」と「適正な工事金額」が見抜けるか、1LDKレイアウトの後悔しない考え方、自宅用と賃貸用での回収の違いまで踏み込んで整理しました。続きを読むことで、自分の物件で2LDKを1LDKにリフォームするなら、いくらを目安に、どこまでやると損をしないかが具体的に判断できるようになります。

2ldkを1ldkにリフォームの費用はどれくらいが普通か？相場以上に要注意な落とし穴と真実

「2部屋をつなげて広いLDKにしたい」と考えた瞬間から、財布の中身と暮らしやすさの勝負が始まります。相場の数字だけ追いかけると、現場でよく起きる落とし穴にはまりますので、ここでは実際の工事内容とセットでイメージしてみてください。私の視点で言いますと、同じ平米数でも「どこまで壊すか」で30万〜300万円レベルの差が出ることも珍しくありません。

40〜60平米マンションでよくある2ldkを1ldkにリフォームの費用レンジと「フルリフォーム300万」の思わぬ落とし穴

40〜60平米のマンションで、よく相談されるパターンを大まかに整理すると次のようになります。

工事パターン	主な内容	目安の費用感	よくある落とし穴
壁撤去メインの最小限	間仕切り撤去、クロス・床部分補修	比較的低め	解体後に床の段差や天井のムラが露出
LDK中心の部分リフォーム	壁撤去、LDKの床・天井張り替え、照明・コンセント調整	中程度	古い配線や下地の傷みで追加工事が発生
室内ほぼ一新のフルリフォーム寄り	LDK＋水回り交換、全室クロス・床張り替え	高め	「300万で全部」は築年数次第で現実味が薄い

広告で見かける「フルリフォーム300万」は、築浅・小規模・仕様をかなり抑えたケースに近い条件が前提になっていることが多いです。築年数が経った物件では、解体してみると下地の傷みや断熱材の不足、配線の老朽化が一気に出てきて、床と天井をやり直さないと仕上がりに大きなムラが出ることがあります。ここを妥協すると、せっかくの広いLDKが「なんとなく古さが残る部屋」で終わってしまいかねません。

2DKリフォームの費用や1LDKリノベーションの費用との明確な違いをざっくり理解しよう

よく混同されるのが、2DKの壁紙張り替えや設備交換中心の工事と、間取りそのものをいじる1LDKリノベーションとの違いです。

ポイントは次の3つです。

• 間仕切り撤去＋補修が入るかどうか

  ただのクロス貼り替えと違い、撤去後の梁・天井・床のつながりを整える造作が必要になります。

• 配線と照明計画をどこまで見直すか

  2部屋を一体化すると、スイッチの位置やコンセントの数が足りず、延長コードだらけになるケースが多いです。ここを一緒に直すかどうかで金額が変わります。

• キッチン位置に手をつけるか

  ダイニングキッチンをリビング側へ寄せると、水や排気のルート次第で一気に工事金額が跳ねやすくなります。

同じ「リフォーム」「リノベーション」という言葉でも、間取り変更を伴うかどうかで、必要な職人の数も工期も大きく変わると押さえておくと判断しやすくなります。

築40年マンションのリフォームで300万円と2LDKフルリノベーションが1000万円になる境界線を見逃すな

築40年前後の中古マンションは、費用の振れ幅がとても大きいゾーンです。境界線を分けるのは、次のような判断です。

• 壁・床・天井のどこまでを「現状利用」で済ませるか

• キッチン、浴室、洗面、トイレを全部交換するか、優先度をつけるか

• サッシや玄関ドアを共用部扱いとして触らない前提にできるか

このうち、特に効いてくるのが「床と配管」です。古い物件では、床をめくると配管がむき出しで通っていたり、コンクリートの段差が大きかったりします。ここを直し始めると、フルリノベーション寄りの工事になり、工事範囲も費用も一気に広がっていきます。

反対に、配管ルートを動かさず、キッチンや水回りの位置をほぼ据え置きにして、LDKの空間づくりを優先する設計にすれば、工事のボリュームをぐっと抑えつつ、体感としては「ほぼ別物の住まい」に近づけることも可能です。

築古の2LDKを1LDKにする計画では、最初に「予算の上限」と「絶対に譲れない生活イメージ」をはっきりさせておかないと、打ち合わせのたびに仕様が膨らみ、気づけばフルリノベーション級の金額になりがちです。最初の一歩で、どこまでを目指すのかを冷静に決めておくことが、後悔しないスタートラインになります。

この工事を入れるかどうかで2ldkを1ldkにリフォームの費用が跳ね上がる分岐点を見逃さない！

「同じ広さなのに、見積もりが300万と700万。何が違うの？」と感じたら、この章がまさに核心部分です。私の視点で言いますと、費用を一気に押し上げる“スイッチ”は3つだけです。この3つを意識して計画すると、ムダなコストをかなり抑えられます。

間仕切り壁の撤去だけで済ますパターンと床や天井も一新する場合のコスト差

2部屋を1つのLDKにまとめる時、多くの方が「壁を抜くだけ」とイメージしますが、現場ではそう終わらないケースがかなり多いです。

よく起きるのは次のような流れです。

• 壁を撤去したら、床の高さが部屋ごとに数ミリ〜1センチ以上ズレている

• 和室だった側だけ下地が弱く、きしみやたわみが出ている

• 天井裏から古い配線や断熱材不足が見つかる

この瞬間、「見た目を揃えるために床も天井も全面張り替えましょう」が発動し、費用レンジが一段階アップします。

工事内容	イメージ費用レンジ	仕上がり感の特徴
間仕切り撤去＋壁・天井補修のみ	比較的低め	既存との差が出やすい・段差が残りやすい
床・天井も一体で張り替え	中〜高め	新築に近い一体感・将来の不具合が減る

「多少の段差や色ムラは気にしない」のか、「モデルルームのような一体LDKが欲しい」のかで、ここははっきり選ぶ必要があります。

キッチンや水回りの位置を動かすかで激変する2ldkを1ldkにリフォームの総額事情

費用を大きく分ける二つ目のスイッチが、キッチンや洗面・浴室を「動かすかどうか」です。レイアウト自由度は上がりますが、その裏側では次のようなコストが一気に膨らみます。

• 給排水管の延長・新設

• スラブ（コンクリート床）への穴あけ制限への対応

• ダクトルートの取り直し

• 防水性能を保つための下地再施工

特にマンションでは、管理規約で「配管ルート変更禁止」「既存スラブへの穿孔禁止」とされていることが多く、図面上は簡単でも、実務上は制約だらけのパターンもあります。

同じ1LDKでも、

• 既存位置のキッチンを交換するだけ

• 対面式に移動しつつ配管も大きく動かす

では、工事金額がワンランクもツーランクも変わることを前提に考えておくと安心です。

2LDKフルリフォームの費用と部分リフォーム比較で分かる「やり過ぎ」ラインとは

三つ目の分岐点は、「どこまでを1LDK化に含めるか」です。よくあるのが、次のような膨らみ方です。

• リビング拡張に合わせて、玄関収納や洗面、トイレ、浴室も一斉交換

• クロスとフローリングを全室で張り替え

• 建具（扉）や収納もすべて新調

パターン	主な工事範囲	向いている人の傾向
部分リフォーム中心	壁撤去＋一部床張替え＋キッチン交換など	予算を抑えつつLDKだけ重視したい人
ほぼフルリフォームに近い内容	全室クロス・床・水回り総入れ替え	20年以上住む想定・中古購入直後の人

「今の家賃並みの支払いで、自宅を丸ごとイメチェンしたい」という希望があると、ついフルコースに寄っていきますが、本当に暮らしに効くのはどこかを一度分解してみるのがおすすめです。

例えば、

• 将来子どもが生まれる想定が薄い共働き夫婦なら、寝室よりLDKと収納を優先

• 数年後の売却も視野なら、水回りは最低限にして内装デザインに配分

このように「今の暮らし」「10年後の暮らし」「出口（売却・賃貸）」を一緒に見ながら、どこでブレーキをかけるか決めると、後からの後悔が少なくなります。

構造壁や配管・防音…図面だけでは分からない2ldkから1ldkに変える時の制約のリアル

間取り図を眺めて「この壁を抜いて広いLDKに」とイメージするとワクワクしますが、現場ではそのワクワクが一瞬で冷や汗に変わることがあります。ポイントは、構造・配管・防音の3つです。この3つを読み違えると、費用も住み心地も一気にブレます。

私の視点で言いますと、成功する人はデザインより先に「ここまでしか動かせないライン」を早めに把握しています。

耐力壁と非耐力壁を見誤るとどうなる？2部屋を1部屋にした驚きの失敗例

マンションの間仕切りには、大きく2種類あります。

種類	役割	リフォームへの影響
耐力壁	建物を支える壁	原則撤去不可、開口も制限大
非耐力壁	間取りを分けるだけの壁	撤去や移動がしやすい

図面上で「ただの線」に見えても、実は耐力壁だったというケースは少なくありません。そこで起きがちな流れは次の通りです。

• プラン段階

  • 2部屋をつなげて20畳近いLDKの提案

• 解体前の構造確認で耐力壁と判明

  • 壁の一部しか開けられず「中途半端なL字リビング」に

• 結果

  • 造作や補強が増え、費用は上がるのに理想からは遠ざかる

避けるコツは、プランの前に構造調査と管理組合への確認を入れることです。マンションによっては、耐力壁でなくても「コンクリート壁は既存開口部以外の拡張禁止」と細かく決めていることもあります。ここを後回しにすると、着工後にプラン変更→追加費用という、最も避けたいルートに入りがちです。

配線やコンセント・スイッチ位置の見落としで思わぬ住みにくさに

2部屋を1つのLDKにするとき、壁そのものより厄介になるのが電気配線とスイッチの位置です。よくある失敗パターンは次のようなものです。

• 壁を抜いたらスイッチが部屋の真ん中にポツン

• ダイニングテーブルの位置にコンセントがなく、延長コードだらけ

• キッチン移設で既存の回路容量が足りず、電子レンジ使用でブレーカーが落ちる

電気は床や天井の中を通っています。古い物件ほど配線ルートが読みにくく、一部だけいじるつもりが天井全面の貼り替えまで連動しやすいのが現場の実感です。打合せ時には、次のポイントを図面上で必ず確認しておくと安心です。

• 新しいLDKのどこに家電を置くか(冷蔵庫、電子レンジ、ワークスペースなど)

• ダイニングとソファ周りに何口コンセントが必要か

• スイッチは「入室して自然に手が届く位置」か

ここを先に決めておくと、工事中の変更が減り、追加費用のリスクも抑えられます。

賃貸も分譲も無関係じゃない！防音や生活音トラブルを生まない視点

2部屋をまとめてLDKを広げると、音の届き方が一気に変わります。床も壁も一体になり、テレビの音や足音がそのまま上下階や隣戸に伝わりやすくなるからです。

特に注意したいのは次のケースです。

• もともと和室だった部屋をフローリングに変更

• 既存の防音マットを撤去して安価なフローリング直貼り

• 下階が高齢者や小さな子どものいる世帯

この条件が重なると、引っ越し後数週間で「足音がうるさい」と苦情というのも珍しくありません。賃貸物件なら、入居者が変わるたびにトラブルの火種になります。

防音で押さえたいポイントは次の通りです。

• 管理規約でフローリングの遮音等級(L-45など)が指定されていないか

• 既存の二重床や防音材を安易に削っていないか

• 寝室とリビングの位置関係(子どもの夜泣きや在宅ワークの音対策)

静かさは「図面では見えない住み心地」です。広さやデザインに目が行きがちですが、床の仕様と下階の暮らし方までセットで確認しておくと、住み始めてからのストレスを大きく減らせます。

暮らしが楽しく変わる！1LDKレイアウト術二人暮らしや一人暮らしでガラリと変わる優先順位

1LDKは、間取り図だけ見ると「広いワンルーム」に見えますが、レイアウト次第で快適にもストレス源にも変わります。私の視点で言いますと、同じ40〜60平米でも、家具配置と間仕切りの選び方で住み心地が天と地ほど変わるケースを何度も見てきました。

1LDKレイアウトで二人暮らしが後悔しがちなポイントや寝室仕切りのアイデア集

二人暮らしでよく聞く後悔はこの3つです。

• 寝室とリビングの音・光が筒抜け

• 収納が足りず、せっかくのLDKが物置化

• 在宅ワークと生活音が干渉してケンカの火種に

特に「寝室の仕切り方」は生活の質を直撃します。代表的なパターンを整理すると、工事のイメージがつきやすくなります。

仕切り方	特徴	目安費用感
天井まで壁＋ドア	防音・プライバシー最優先	40〜80万円
天井レールの引き戸	開ければ一体空間、閉めれば個室	30〜60万円
可動間仕切り＋収納	収納兼ねてゾーニング、将来変更しやすい	20〜50万円
カーテン・パネルのみ	コスト最小、音と光の対策は弱い	数万円〜

ポイントは、「夜型か朝型か」「在宅ワークの頻度」「来客の多さ」を事前に洗い出すことです。例えばどちらかが夜遅くまで仕事をするなら、引き戸＋遮光カーテンの二重構えにした方が、睡眠の質が守られます。

1LDKを2LDKとして使う？一部屋を二つに分ける前に知りたい超重要ポイント

将来の子ども部屋を見越して、「今は広い1LDK、のちに2LDKとして使えるようにしたい」という相談も多いです。この場合、最初のリフォームでどこまで“仕込み”をしておくかがカギになります。

• 仕切る予定位置に、あらかじめ天井下地と床の補強を入れておく

• 将来の壁ラインに合わせて、コンセントとスイッチを余分に仕込む

• エアコン・給気口の位置を、2部屋でシェアできる計画にしておく

これをやっておくと、将来「一部屋を二つに分けるリフォーム費用」を30〜60万円程度に抑えやすくなります。逆に何も考えずに1LDK化してしまうと、配線の引き直しやエアコン増設が必要になり、100万円超えの工事になりやすいです。

賃貸物件での間仕切りは、構造に触れない置き型収納＋天井突っ張りパネル＋防音カーテンが現実解です。ただし、防音性能はあくまで「声を少し和らげる」レベルと心得ておくとギャップが減ります。

1LDKレイアウトの具体例（一人暮らし・在宅ワーク・趣味スペース）は費用感とセットで考えよう

同じ1LDKでも、優先順位によって正解のレイアウトは変わります。

• 一人暮らし＋在宅ワーク重視

  • LDKの窓側にワークスペース、寝室はコンパクト
  • 造作デスク＋棚で10〜30万円のイメチェン

• 二人暮らし＋来客重視

  • LDKを広く確保し、寝室は引き戸で最小限
  • 引き戸＋収納一体の造作で30〜70万円

• 趣味スペース重視（音楽・ゲーム・トレーニング）

  • 防音性を高めた趣味部屋＋シンプルなLDK
  • 壁と床の防音強化で50〜150万円

ここで大事なのは、「家具でごまかせること」と「最初から工事した方が安いこと」を切り分ける視点です。例えばワークスペースは後からでも作りやすい一方、コンセント位置や防音は後手に回すほどコストが膨らみます。

ライフスタイルが変わっても対応できるよう、最初のリフォームで「間仕切り前提の下地」と「多めの電源」「収納量」を仕込んでおくと、費用対効果の高い1LDKになります。

自宅用と賃貸用で全然違う！2DKを1LDKにリフォームの費用と回収現実を真っ向解剖

投資としての「広い1LDK」と、自分で住むための「快適な1LDK」は、同じ工事内容でもお金の意味がまるで変わります。財布から出ていく額は同じでも、戻ってくるお金とストレスが変わるポイントを押さえないと、数百万円単位で後悔しやすいところです。

賃貸オーナーが2DKマンションリフォーム費用を投下して1LDK化する時の家賃アップの現実

賃貸オーナー目線では、リフォーム費用は「投資」であり、家賃アップや入居期間の延長でどれだけ回収できるかが勝負になります。

よくあるパターンを整理すると次のようになります。

パターン	代表的な工事内容	工事金額イメージ	家賃アップの現実感
最小限1LDK化	和室を洋室、間仕切り撤去、床・クロス張替え	150〜250万円	3千〜1万円程度アップで、空室期間短縮がメイン効果
中間グレード	上記＋キッチン交換、照明・建具一新	250〜400万円	1〜2万円アップを狙えることもあるが、エリア次第
ガチリノベ	水回り総入れ替え、配管更新、デザイン重視	400〜600万円	家賃アップより「長期入居」と「ターゲット変更」が主目的

現場では、家賃アップだけでリフォーム費用を全額回収しようとして無理な仕様を組むケースが見られます。特に築40年前後の物件では、間仕切り撤去だけのつもりが、床の不陸や配線の老朽化で「下地からやり直し」が必要になり、見積りより数十万円増えることも珍しくありません。

賃貸としてのポイントは3つです。

• ターゲットを一人暮らしなのかDINKSなのか、最初に絞る

• 水回りは「新しさ優先」でハイグレードにしすぎない

• 管理規約で工事時間と騒音ルールを確認し、工期遅延リスクをつぶす

この3つを外すと、工事は立派なのに家賃設定が相場と噛み合わず、空室期間が伸びてしまいます。

空室対策で2LDKから3LDKにリフォームするのと1LDKへ広げる場合はどちらが得？

「ファミリー層を取りたいから部屋数を増やすべきか」「共働きカップル向けに広いLDKにすべきか」で悩むオーナーも多いところです。

ざっくりした考え方は次のとおりです。

• 周辺にファミリー向けの3LDKが少ないエリア

→ 子どものいる家族向けに3LDK化が有利になりやすい

• 駅近・単身者とDINKSが多いエリア

→ 広い1LDKにして在宅ワークや趣味スペースをアピールした方が決まりやすい

部屋数を増やす工事は、間仕切りと建具の新設＋採光と通風の確保がポイントです。一見シンプルに見えても、エアコン位置や収納計画を読み違えると「部屋は増えたのに使いにくい」間取りになり、家賃を上げられないケースも出てきます。

私の視点で言いますと、ファミリー向けに3LDK化する場合は、壁を増やすリフォーム費用以上に「子どもの足音対策としての防音床」や「ベビーカー置き場としての玄関スペース」をどこまで確保できるかで、入居スピードが大きく変わる印象があります。

リノベーション賃貸はやめた方がいいってホント？失敗するパターンを大公開

華やかなデザインのリノベーション賃貸は人気ですが、「やめた方がいい」と言われがちな理由も、現場でははっきりしています。失敗しやすいパターンは次の3つです。

• デザイン優先でメンテナンス性を無視

  特殊なタイルや造作キッチンを入れた結果、退去時の部分補修が難しく、毎回大掛かりな工事になり利益を圧迫するケースです。

• ターゲットとエリアがズレている

  築古2DKをおしゃれな1LDKに変えたのに、そのエリアの需要はファミリーの3DK中心で、内見はあるのに決まらないというケースが典型です。

• 配管や下地を放置して「表面だけ」リノベ

  仕上がりは綺麗でも、数年で水漏れや結露によるカビが発生し、結果として追加工事と家賃ダウンを招きます。解体して初めて分かる配管ルートや下地の傷みを読み飛ばすと、ここでつまずきます。

自宅用なら「多少メンテが大変でも自分の好み」で済みますが、賃貸物件では退去のたびにかかる原状回復費用まで含めて採算を組み立てることが重要です。投資としては、派手なBefore/After写真よりも、「10年後にどれだけお金とトラブルを抑えられるか」を基準に仕様を決めた方が、結果的に手残りが増えやすくなります。

「2部屋を1部屋にリフォームするだけでしょ？」その一言が招く現場トラブル事例集

「壁を抜くだけなら安くて早いでしょ」と油断したところから、財布もスケジュールも一気に崩れるケースが本当に多いです。ここでは、図面だけ見ていても絶対に気づけない“現場の落とし穴”をまとめます。

解体してみて初めて分かる下地の傷みや思わぬ追加費用の数々

2部屋を1つの広いLDKにする工事では、まず間仕切りの撤去と解体が入口になりますが、問題はその後です。解体した瞬間に、次のような「隠れ不良」が顔を出しやすくなります。

• 床の高さが部屋ごとに違い、段差解消のために全面張り替えが必要になった

• 古い配線が天井裏で継ぎ足しだらけで、安全のため一度引き直しになった

• 壁の中に断熱材がほとんど入っておらず、冬の底冷え対策で追加工事になった

私の視点で言いますと、間仕切り撤去だけで済むケースより、「床と天井まで一体でやり直した方が仕上がりも快適性も段違い」という判断になる現場が多いです。追加費用が発生しやすいポイントを整理すると、次のようになります。

露呈しやすい問題	追加になりがちな工事
床のレベル差	フローリング全面張り替え
古い配線・分岐だらけ	電気配線の新設・やり替え
断熱材不足・下地の腐食	断熱補強、下地組み直し
壁の中の配管の劣化	給排水管の一部交換

解体後の調査でプランを微調整できる余白を、最初から予算とスケジュールに組み込んでおくことが、精神的なダメージを減らすコツです。

2ldkを1ldkにリフォームの費用だけじゃない！管理規約と工事時間制限で着工直前に止まった例

費用ばかり気にして、マンションの管理規約と工事ルールを読み飛ばすと、着工直前でブレーキがかかることがあります。現場で実際にあったのは次のようなパターンです。

• スラブ（コンクリート躯体）への穴あけ禁止で、計画していたキッチン移動が不可能になった

• 給排水管ルートの変更禁止で、洗面の位置変更を急遽取りやめることになった

• 工事時間が「平日10〜16時のみ」で、想定の工期では終わらなくなり、人件費が増えた

管理規約で特にチェックしておきたい項目を挙げます。

• 間取り変更や間仕切り撤去の可否

• 配管ルート、ガス管の変更制限

• フローリング遮音等級の指定

• 工事可能な曜日・時間帯、養生ルール

• 事前申請に必要な図面や資料の内容

管理組合への申請が遅れると、審査待ちの間に引っ越し日程だけが迫る、という綱渡り状態になりがちです。費用の見積もりと同時に、「このプランは規約上問題ないか」を施工会社と一緒に早めに確認しておくと安心です。

安すぎる見積もりが配線や防水・下地処理の手抜きリスクを呼ぶ理由

相見積もりを取ると、1社だけ極端に安い金額が出てくることがあります。こうした金額には、どこかに“抜け”があると疑っておいた方が安全です。特に注意したいのが、次の3つの工事項目です。

要注意の工事項目	削られたときに起きやすいトラブル
電気配線	コンセント不足、ブレーカー落ち、将来の増設困難
防水・給排水	キッチンや洗面下からの水漏れ、階下への漏水
下地処理・補修	床のたわみ、壁のひび、仕上げ材の浮き

見積書で金額だけが小さいのではなく、「そもそも項目が書かれていない」ケースも要注意です。例えば、解体・撤去は安く見せておき、解体後に「想定外でした」として追加請求に振り替える手法もあります。

チェックのポイントとしては、

• 「一式」とだけ書かれた項目が多すぎないか

• 電気、給排水、防水、下地補修がきちんと行数として記載されているか

• 追加費用が発生する条件が事前に言語化されているか

を確認しておくと、将来のトラブルをかなり減らせます。広いLDKは毎日の暮らしの舞台になる場所です。表面的なイメチェンだけでなく、見えないところにどれだけ丁寧な工事が入っているかが、住み心地と資産価値を左右します。安さの理由を自分の言葉で説明できる見積もりだけを、候補に残していくイメージで比較してみてください。

見積書のどこを見るかで結果が激変！2ldkを1ldkにリフォームの費用チェックポイントを徹底解剖

「同じ間取り変更なのに、A社とB社で100万円違う」
現場でよく聞く話ですが、細かく分解すると見るべき場所を見ていないだけというケースがほとんどです。ここでは、私の視点で言いますとプロが必ずチェックするポイントだけをギュッと絞ってお伝えします。

解体工事・下地補修・造作・諸経費…どの費用項目が「削っちゃいけない」ポイントか

まずは見積書の“骨格”をつかむと、値段の理由が一気に見えやすくなります。

項目	役割のイメージ	削った時のリスク
解体工事	古い壁・床・天井を外す作業	中途半端な解体で仕上がりに段差・歪み
下地補修	壁・床・天井の土台をまっすぐ整える	仕上げ材が波打つ・ひび割れが出やすい
造作工事	間仕切り・収納・カウンターなど新しい形づくり	使い勝手の悪い1LDKになる
設備工事（配管・配線）	キッチンやコンセントの中身を整える	漏水・ブレーカー落ち・使いにくい配線
諸経費	現場管理、人件費、近隣対応などの裏方コスト	手抜き管理・職人の質ダウン

特に解体工事と下地補修、設備工事、諸経費は「安くして」と言いにくい部分です。間取り変更は、一度壊してみないと床のレベル差や配管の状態が見えません。ここをケチると、見た目は新築風でも、数年でクロスのひびや床鳴りが出て「安物買いの銭失い」になりやすいです。

逆に、調整しやすいのは次のあたりです。

• 造作家具を既製品に切り替える

• 扉を全面引き戸ではなく、一部は開き戸にする

• フローリングやクロスのグレードをワンランク落とす

仕上げ材は後から変えられますが、下地と配管は後から触ると倍の費用になることを意識しておくと判断しやすくなります。

1LDKフルリフォームの費用見積もりで素人が見落としがちな盲点リスト

見積書を何十件も見ていると、「ここが抜けている会社は要注意」という共通点があります。よく抜け落ちているのは次のような項目です。

• 防音対策

  • フローリング下の遮音材
  • LDK拡張部の床構造のやり替え有無

• 電気・配線まわり

  • スイッチ・コンセントの移設数
  • 照明位置変更の配線工事
  • インターネット・テレビ配線の延長

• 仮設・養生費

  • エレベーターや共用部の養生
  • 廃材搬出のルート・回数

• 管理組合関連費用

  • 工事申請図面の作成
  • 事前の近隣挨拶や工事時間調整

これらが「サービスです」と書かれている見積もりは一見お得そうに見えますが、現場ではあとから追加請求になったり、そもそもやってくれなかったりというトラブルの火種になります。

チェックのコツは、見積書と一緒に工事範囲の図面や仕様書がセットで出ているかを見ることです。金額だけの紙1枚で出てくる場合、「どこまで含んで、どこから別途か」がユーザー側からは判別しづらくなります。

相見積もりで金額だけ見てはダメ！プロが絶対に外さない優先順位

相見積もりをとると、多くの方が総額の上下だけに目が行きますが、プロが見る順番はまったく逆です。

1. 工事内容の抜け漏れがないか
   • 壁撤去後の下地補修
   • 床・天井のつなぎ目処理
   • 管理規約に合わせた防音仕様
2. 現場管理とアフターの考え方
   • 工期中の連絡方法
   • 追加工事が出たときの説明ルール
   • 引き渡し後の点検や保証
3. そのうえで、同じ条件に揃えた時の総額比較

特に、一番安い見積もりだけ工事項目が少ないパターンは警戒が必要です。例えば、他社に入っている「下地補修」「配線移設」「防音材」が丸ごと入っていなければ、最初は安く見えても、工事中に「やっぱり必要ですね」となり、最終的な支払いが一番高くなることもあります。

相見積もりの場では、次のように質問してみてください。

• 他社の見積もりにあるこの項目が、御社にないのはなぜか

• この金額で、防音や下地はどこまで対応してくれるのか

• 解体後に想定外が出た場合、どういうフローで相談してくれるのか

この3つを丁寧に答えてくれる会社は、現場でのトラブルを想定して段取りを組んでいるケースが多く、仕上がりとコストのバランスも取りやすくなります。金額の一桁だけで判断せず、「何にいくらかけているか」を見抜く目を持つことが、後悔しない1LDKづくりへの一番の近道になります。

本当に1LDKでいいの？を最初から逆算迷いをぶっ飛ばす意思決定シミュレーション

「今ちょうど良くても、5年後に詰む」ケースをどれだけ避けられるかが、間取りの勝敗を分けます。ここでは、図面が読めなくても一歩ずつ判断できるように、時間軸と費用から逆算していきます。

1LDK二人暮らしが5年後や10年後に直面する子ども・親同居・売却までの現実を想像

1LDKで二人暮らしを選ぶ方は、40〜60平米の物件で「広いLDK」と引き換えに部屋数を減らすケースが多いです。ここで先にイメージしたいのが次の3パターンです。

• 子どもが生まれる

• どちらかの親の介護・同居

• 数年後に売却や賃貸に出す

ざっくり整理すると、次のような「将来の窮屈ポイント」が見えてきます。

時期目安	よくある変化	1LDKで起こりやすい悩み
3〜5年後	子ども誕生	寝室が1つで就寝リズムがぐちゃぐちゃ
5〜10年後	小学生前後	子どもの勉強スペースと在宅ワークがバッティング
10年以降	親の介護・同居検討	そもそも部屋数が足りず受け入れ不可能

私の視点で言いますと、現場で「1LDKを選んだ数年前の自分を殴りたい」と話されるのは、小さな子どもの夜泣きと在宅勤務が同時に始まったタイミングが一番多いです。資産価値よりも、まず日常生活のストレスを時間軸で想像しておくと判断がぶれにくくなります。

1LDKから2LDKへの再リフォーム費用と最初から2LDK選択とのリアル比較

「困ったらその時に部屋を増やせばいい」と考える方もいますが、その再リフォームにはしっかりお金がかかります。よくあるパターンを整理します。

内容	目安となる工事	費用感のイメージ
1LDK→2LDK	間仕切り新設、建具、照明・コンセント増設、クロス貼替え	60〜150万円前後
当初から2LDK	最初から壁を残す、扉位置を最適化	追加コストほぼゼロ〜小さめ

ポイントは、後から仕切る場合、床下の配線やエアコン位置が想定とズレていて手直しが発生しやすいことです。最初の1LDK化で配線をLDK向きに寄せ切ってしまうと、再仕切りの際に天井や壁を大きく壊し直すケースもあります。

「一度のリフォームで広いLDKを最大化したい欲」と「数十万円単位の将来コスト」を天秤にかけて、どこまでを最初から想定しておくかを決めておくと安心です。

マンション3LDKを2LDKや1LDKに変えるパターンと資産価値の未来を見抜くコツ

最近増えているのが、中古の3LDKをあえて2LDKや1LDKに変えるパターンです。このときは「自分たちの暮らし」と「将来の売りやすさ・貸しやすさ」を切り分けて考えることが大切です。

パターン	メリット	将来の資産面リスク
3LDK→2LDK	LDKが広くなり二人暮らしに快適	ファミリー層への訴求が少し弱まる
3LDK→1LDK	ホテルライクでゆったりした空間に	ファミリー需要から外れ、エリアによっては売却期間が長期化

判断のコツは、そのエリアの賃貸募集や売買物件のボリュームゾーンを見ることです。ファミリー向け3LDKが圧倒的に動いているエリアで、専有面積の大きな1LDKに振り切ると、自宅としては快適でも出口戦略が弱くなりがちです。

逆に、駅近でDINKSや単身者の需要が強いエリアでは、広めの1LDKや2LDKの方が家賃単価も売却価格も有利に働くケースがあります。自分たちの10年後のライフプランと、そのエリアで求められ続ける間取りの方向性が重なるかどうか、ここを押さえておくと「やっぱり元の間取りのまま買えばよかった」という後悔をかなり減らせます。

千葉や首都圏で2LDKから1LDKに！リフォーム会社へ相談するだけで分かる「得する発見」

2部屋をつなげて広いLDKにしたい時、ネットで相場だけ追いかけていると、肝心な「できるかどうか」と「いくら余分にかかるか」が最後までモヤモヤしたままになりがちです。そこで一度、首都圏のマンション事情に詳しい会社へ現地調査を頼むと、机上では見えない“得する情報”が一気にそろい始めます。

私の視点で言いますと、特に千葉や東京・神奈川・埼玉の40〜60平米マンションでは、その差がはっきり出ます。

現場を見て抜ける壁や避けるべき工事を率直に教えてくれるプロの価値

図面だけでは、耐力壁かどうか、梁の位置、床の段差、天井裏のダクト経路までは読み切れません。現場を見たプロがやっているのは、次のような診断です。

• この間仕切りは撤去可能か、それとも構造的にNGか

• 壁を抜くと、床と天井の貼り替えがどこまで連動しそうか

• 既存の配線・配管を活かせるか、やり替えが前提になりそうか

• 管理規約上、「湿式の床」「スラブへの穴あけ」が禁止されていないか

そのうえで、「ここまで壊すと工事金額が一段跳ねます」「この壁は抜くより引き戸にした方がコスパが良いです」と、やめた方がいい工事も含めて具体的に線引きしてくれます。

下の比較をイメージしてみてください。

情報の取り方	分かること	見落としやすいリスク
ネット検索と相場表だけ	大まかな費用レンジ	抜けない壁、配管制約、防音トラブル
現地調査付きの相談	実際に可能な間取りと工事範囲	管理規約のグレーゾーン、追加費用の芽

「どこまで壊すか」の判断が変わるだけで、総額が100万単位で動くケースも珍しくありません。

外壁や水回りの総合視点で予算とも優先順位も一緒に設計できる提案力

首都圏の中古マンションでは、室内の間取り変更と同時に、キッチン・浴室・洗面・トイレの交換時期、さらに外壁や防水の修繕計画も絡んできます。

現地で相談すると、こんな組み立てがしやすくなります。

• まずはLDKと水回りを一気に刷新し、個室側はクロス・床の張替えで抑える

• 逆に、給排水の縦管が限界に近い物件では、水回り更新を優先し、間取り変更は最小限にする

• 将来2LDKや3LDKへ戻す可能性を見据えて、間仕切りを追加しやすい構造で仕込んでおく

ポイントは、「今の暮らし」と「10年後の修繕」と「売却時の見せ方」を一枚のシートで整理することです。外壁や共用部の大規模修繕のタイミングも含めて話ができる会社なら、無駄な二重投資をかなり避けられます。

相談の場では、次のような優先順位表を一緒に作っておくと、予算配分がブレにくくなります。

• 絶対にやりたい工事

  • LDKを一体化する間仕切り撤去
  • キッチンのグレードアップ

• やれたらうれしい工事

  • 天井のフル張替え
  • 造作収納や書斎コーナー

• 将来に回しても良い工事

  • 建具の総交換
  • 間仕切り追加を前提にしたレールや下地の準備

千葉や東京・神奈川・埼玉エリアだからこそ意識したいマンション事情と相談のすすめ

同じ2LDKでも、千葉の湾岸エリアと都心の駅徒歩3分、埼玉の郊外ファミリー向けでは、「1LDK化の正解」が変わります。賃貸ニーズや将来の売却を視野に入れるなら、エリア特性をよく知る会社へ聞いておく価値が高くなります。

• 都心寄り・駅近

  DINKS向けの広い1LDKにしても入居需要が見込めるエリアが多く、思い切ったリノベーションが生きやすいです。

• 郊外・ファミリー層中心

  1LDKに振り切ると、子ども世帯のニーズから外れる物件もあるため、「将来2LDKへ戻せる下地」にしておく設計が重要になります。

• 築30〜40年クラス

  管理組合が工事時間や騒音に敏感で、細かなルールが多いケースが目立ちます。相談の早い段階から、管理規約の読み込みと理事会への説明をセットで動ける会社だと安心です。

このあたりは、不動産会社よりも実際にマンションリフォームを何件もこなしている施工会社の方が、現場の空気感をつかんでいることが多いです。まずは現地調査とヒアリングを一度受けてみて、「どこまでやるといくら増えるか」「やらないと後悔しそうな工事はどこか」を一緒に洗い出してみると、数字と暮らしのイメージが一気にクリアになってきます。

著者紹介

著者 – リフレクト

2LDKを1LDKに変える相談を受けるたびに感じるのは、「壁を抜くだけなら安く済むんですよね」という一言から、話がすれ違っていく危うさです。実際の現場では、解体して初めて老朽化した配管が見つかったり、管理規約で想定していた工事が許可されなかったり、防音対策を甘く見た結果、ご近所トラブルにつながりかねない計画が持ち込まれることもあります。

千葉を中心に首都圏で多くのリフォームに携わる中で、同じ2LDKから1LDKでも、工事範囲の決め方と見積もりの読み違いだけで、仕上がりと満足度が大きく変わる場面を何度も見てきました。特に、自宅用なのか賃貸用なのかを曖昧にしたまま進めてしまい、「お金はかけたのに思ったほど暮らしや家賃が変わらない」という声は、本来避けられたはずの後悔です。

だからこそこの記事では、図面だけでは見えない制約や、費用が大きく変わる分岐点を、現場で実際にお伝えしている視点でまとめました。これから2LDKを1LDKにしようか迷っている方が、「どこまでやると損をしないのか」を自分で判断できる材料を持ち、納得して一歩を踏み出せるようにしたい。それが、この内容を書いた一番の理由です。