3ldkを2ldkにリフォームの費用と資産価値を予算別にプロがリアル解説！今知りたい本音とコツ

3LDKを2LDKにリフォームするとき、多くの方が本当は一番知りたいのは「トータルで見て得か損か」なのに、目に入るのはバラバラの費用相場や事例だけです。200万円台で済むのか、400万〜600万円かけるべきか、フルリノベ級で800万円超に踏み込む価値があるのか。この判断を曖昧なまま進めると、工事中に見積もりが跳ね上がり、将来のリセールでも損をするリスクがあります。

この記事では、「3LDKを2LDKにリフォームの費用」を3つのゾーンに分解し、70平米前後のマンションで予算別に本当にできることと資産価値への影響を一本の線でつなぎます。管理規約や床の遮音性能、排水勾配といったマンション特有の落とし穴も、現場で実際に起きたパターンをもとに整理します。

読み進めれば、自分の物件がどのゾーンに当てはまるか、どこまで間取り変更と設備リフォームにお金をかけるべきか、そして2LDKと3LDKのどちらが売れやすいかまで一気に見通せます。「今の3LDKを活かすか、2LDKに振り切るか、住み替えるか」を冷静に決めるための実務的な判断材料をそろえました。ここを押さえずに動き出すこと自体が、最大のコストになります。

3ldkを2ldkにリフォームの費用相場は「3つのゾーン」で理解するのがカギ！あなたの家、どのゾーン？

「うちの場合、200万円台で済むのか、それともフルリノベ級なのか」ここがモヤモヤしている方がほとんどです。まずは、70平米前後のマンションを前提に、費用を3つのゾーンに分けて整理すると、一気に霧が晴れます。

3ldkから2ldkへ間取り変更するときに必要になる主な工事や費用イメージをチェック

3つの個室を2つにまとめて広いLDKにするとき、主な工事は次のようになります。

• 間仕切り壁の撤去と新設（石膏ボード・下地・建具交換）

• フローリングや巾木の張り替え・補修

• クロス貼り替え、天井の下地調整

• コンセント・照明スイッチの移設

• 必要に応じて収納の造作や建具変更

これらは「専有部分」の内装工事が中心で、水回り移動がないほど費用を抑えやすいのがポイントです。

200万円台と400万円台、そして800万円超で具体的に何が変わる？大まかに仕分けてみよう

私の視点で言いますと、よくある費用感は次のようなゾーンに分かれます。

費用ゾーン	おおよその工事範囲	向いている人
200万〜300万円台	壁の撤去・新設＋床・クロス中心。水回りは既存活用	「間取りだけ変えたい」人
400万〜600万円台	上記＋収納造作、建具一新、部分的なキッチン交換	広いLDKと収納も欲しい人
800万円以上	キッチンや浴室の位置変更、配管更新を含むリノベーション	設備も一新して長く住みたい人

200万〜300万円台は「間取り変更を最小限の内装工事で実現するゾーン」です。キッチンや浴室は触らず、LDKと洋室の関係性だけ整えるイメージです。

400万〜600万円台になると、リビング収納の造作や、ドア・クローゼットの交換も絡めて「空間デザイン」まで踏み込みやすくなります。70平米2LDKでよく求められる、ワイドなLDK＋個室2部屋＋大きめ収納という構成は、このゾーンに収まりやすいです。

800万円以上は、フルリノベーションに近い世界です。キッチンの向きを変えたり、浴室や洗面を移動したりと、水回りの配管工事が入ることで一気に費用が跳ね上がります。中古マンションを購入して、自分仕様の住まいに作り替える人に多いレンジです。

築30年マンションと新しめマンションで3ldkを2ldkにリフォームの費用に差が出る理由

同じ70平米でも、築年数で費用が変わる理由は「見えない部分」にあります。

• 築25〜30年クラス

  • 給水・排水管の劣化が進んでいることがあり、間取り変更に合わせて配管を交換すると追加費用が発生しやすいです。
  • 床の下地が傷んでいて、フローリング張り替え時に下地補修費が乗ってくるケースも多いです。

• 比較的新しい築10〜15年クラス

  • 配管や下地が健全なことが多く、内装工事がスムーズに進みやすいです。
  • ただし、遮音性能等級が厳密に決められている物件が増えており、フローリング材のグレード指定で材料費が上がることがあります。

現場では、見積もり時には200万〜300万円台の想定だった案件が、床をめくってみると下地補修や配管更新が必要になり、最終的に100万円前後アップするケースもあります。築年数が進んだマンションほど、「どこまで設備や下地に手を入れるか」を最初の計画段階で決めておくことが、予算コントロールの分かれ道になります。

70平米3LDKを2LDKに変えるとき、予算別で「本当に叶うこと」と「トクする範囲」とは？

3部屋を無理やり使い続けるか、思い切って2部屋＋ワイドLDKに振り切るか。悩みどころは「どこまでお金をかけると、暮らしと資産価値のバランスがいいか」です。ここでは、実際の現場感覚で、予算ゾーン別に“できることの天井ライン”を整理します。

予算200万～300万円台で現実的に実現できる工事（間仕切り・床・クロス中心）のポイント

このゾーンは、「構造はいじらず、間取りだけ賢くいじる」イメージです。水回りやキッチンは動かさず、壁と内装で2LDK化していきます。

主な工事内容のイメージをまとめると次のようになります。

工事のポイント	内容の目安	向いているケース
間仕切り撤去・新設	和室の壁を抜いてLDKに取り込み、もう一部屋を寝室化	既存の70平米3LDKを「2LDK＋少し広いLDK」に
床・クロスの張り替え	リビングと廊下、1～2室程度のフローリングとクロス	予算内で「古さ感」を一気にリセットしたい
簡易収納の造作	可動棚やクローゼット拡張など部分的な造作	物が散らかりやすい家族の整理整頓対策

この価格帯で失敗しやすいのは、「ついでにここも」と欲張って範囲を広げてしまい、1室あたりの仕上がりグレードが中途半端になるパターンです。私の視点で言いますと、70平米クラスでこの予算なら、「LDK周りに投資して、個室は最低限」と割り切ったほうが満足度が高くなりやすいです。

予算400万～600万円台なら叶えやすい広いLDKやたっぷり収納プラン！あなたらしさを形に

このゾーンから、「ただのリフォーム」から「半リノベ」レベルに変わってきます。70平米マンションなら、家族の生活動線に合わせたオーダーメイド感を出しやすくなります。

実現しやすいプランは次の通りです。

• 広いLDK＋個室2部屋をしっかり確保するプラン

  • 2部屋を一体化して約18～20畳クラスのLDKに
  • 残りの1部屋＋新設の1部屋を寝室と子ども部屋に

• 収納強化プラン

  • 玄関の土間収納や、リビング脇のファミリークローゼット
  • 洋室1部屋を「大型ウォークイン＋書斎コーナー」に再構成

• 水回りグレードアップを一部組み合わせ

  • 浴室や洗面台、トイレの内装・設備を同時刷新
  • キッチンは位置を動かさず、機器交換と背面収納の造作

このあたりの予算になると、将来の売却を見据えた「人気が出やすい70平米2LDK」の形を狙えます。DINKSや子ども1人の3人家族がターゲットになりやすいので、
「広いLDK」「充実した収納」「ワークスペース」の3点を押さえると、中古としても選ばれやすい印象です。

注意したいのは、マンションの管理規約と床構造を甘く見ないことです。遮音性能の指定が厳しい物件でフローリング仕様を変えると、防音マット追加で数十万円単位の増額になりやすく、予算計画が崩れる原因になります。

予算800万円以上ならフルリノベ級へ！キッチンや水回り移動の費用がどう変わる？

800万円を超えてくると、フルリノベーションに近いレベルを視野に入れられます。ここで初めて、「キッチンの位置変更」や「浴室・洗面のレイアウト変更」といった配管場所を動かす工事が現実味を帯びます。

ポイントは、次の2つです。

• キッチン移動

  • アイランドキッチンやペニンシュラ型に変更し、ダイニングとの一体空間に
  • 排水経路をどこに通すかで工事コストが大きく変わる
  • 床を一段上げる必要が出ると、リビング全体の高さ調整が必要になることも

• 水回りレイアウトの再構成

  • 洗面室とランドリースペースを一体化し、家事動線をショートカット
  • 浴室サイズアップや、トイレ位置の変更も選択肢に
  • ただし、共用配管の位置を越えての移動は管理組合の許可がネックになりやすい

このゾーンは、「今の物件に20年腰を据える覚悟があるか」が判断材料になります。フルリノベ級にお金を投じるなら、中古で買い替える選択肢との比較も必須です。

一方で、築25～30年前後の70平米マンションの場合、内装・設備を一新して2LDK化すると、同じ築年数の「そのまま3LDK中古」と比べて、売却時に明らかに見栄えが変わるケースも多くあります。将来のリセールを重視するなら、

• 間取りは70平米2LDKの「王道パターン」に寄せる

• 奇抜な造作や極端な好みの内装は避ける

• 水回り位置の変更は、購入層がメリットを感じるかで線引きする

この3点を押さえることで、「住み心地」と「売りやすさ」の両立ラインが見えてきます。

予算ごとの“できること”を正しく見極めると、見積書の数字が「高いか安いか」ではなく、「自分たちのライフプランに対して妥当かどうか」で判断できるようになります。そこが、後悔しない間取り変更のスタートラインになります。

マンションで3ldkを2ldkにリフォームの費用が想定以上に跳ね上がる!?見落としがちな制限とリアルなトラブル

間取り図では理想なのに、見積もりを取った瞬間に現実に引き戻されるケースが本当に多いです。ここでは、費用が一気に跳ね上がる「地雷ポイント」を現場目線で整理します。

管理規約や管理組合のルールでストップされがちな典型トラブル

マンションは専有部分でも、管理規約の網の目をくぐり抜けないと工事が進みません。よくあるのは次のようなパターンです。

• フローリングへの変更に遮音等級の指定があり、安い床材が使えず費用アップ

• 工事時間帯や工期の制限が厳しく、職人の手間増で人件費が上がる

• 水回り位置変更に「原則不可」のルールがあり、プランを練り直し

管理規約を「軽く目を通しただけ」で判断すると、管理組合の事前承認でNGが出て、設計や見積もりをやり直すことになります。私の視点で言いますと、最初の現地調査の前に、規約本体と細則まで印刷して打ち合わせに持ち込むくらいがちょうど良いです。

代表的なチェックポイントを整理すると、次のようになります。

確認項目	見落としリスク	費用への影響イメージ
床材の制限	遮音等級の指定	数十万円の材料差
水回り移動の可否	排水位置固定	プラン練り直し
工事可能時間・曜日	夜間不可・土日不可	工期延長で人件費増
共用部の養生ルール	搬入経路制限	養生・搬入費増

床の遮音性能や排水勾配がリフォーム費用や間取りプランに与える衝撃の影響

床の中と下を甘く見ると、一気に予算が崩れます。特に注意したいのが遮音性能と排水勾配です。

• 遮音性能

上階からの足音対策のため、管理規約で「LL-45以上」など性能指定があることが多く、クッション付きフローリングや二重床が必要になる場合があります。そうなると、単純な張り替えと比べて材料費と施工手間が倍近く変わるケースもあります。

• 排水勾配

キッチンや洗面、浴室の位置を動かしたいとき、床下の配管に水が自然に流れるだけの傾斜を取れるかが最大のネックです。築年数が古いマンションでスラブ直貼りの場合、床を大きく嵩上げしないと勾配が取れず、
・段差が増える
・大工工事と配管工事が増える
という二重のコストアップになります。

排水経路の事前調査を省いた結果、解体後に「想定より配管が高くて通らない」と判明し、追加工事で数十万円アップという相談も珍しくありません。

「壁を抜けば広くなる」のウラに潜む落とし穴―プロが警告するポイント

間取り変更の定番が「洋室1つをLDKに取り込んで広くする」パターンですが、どの壁でも抜けるわけではありませんし、抜けても問題が残ることがあります。

押さえておきたいポイントは次の3つです。

1. 構造壁かどうか
   鉄筋コンクリート造で梁や柱と一体になっている壁は、基本的に撤去不可です。プラン上はきれいに抜けていても、現地確認でNGになることがあります。

2. 梁・ダクトとの取り合い
   壁自体は抜けても、天井の中を通る梁やダクトの位置によっては、

• LDKの一部だけ天井が低い

• ボックスが連続して凸凹の天井になる

といった見た目の問題が出ます。段差を隠すための造作やボード仕上げが増えると、その分費用も増えます。

3. コンセント・スイッチ・配管の移設
   壁を取ると、その壁についていた電気配線や給排水も行き場を失います。

• スイッチを別の壁へ移す配線工事

• エアコン配管の新設

が発生し、「壁撤去費だけ」を見ていると実際の見積もりとのギャップが大きくなる部分です。

整理すると、壁を抜くリフォームは「解体費+補修費+配線・配管の組み替え」のセットで考える必要があります。特に70平米前後のマンションでワイドなLDKを作る場合、梁位置とダクトルートの事前確認が、仕上がりと予算の両方を左右する重要ポイントになります。

2LDKと3LDKは売れやすさがどう違う？リセールや資産価値のリアルな分かれ道

70平米クラスの3LDKを2LDKに変えるかどうかは、「住み心地」と「出口戦略」の両方をにらんだ綱引きになります。ここを外すと、住んでいる間も売る時もモヤモヤしたままになりがちです。

70平米2LDKが人気になるエリアや、買い手がハマる条件をズバリ

70平米前後の2LDKがぐっと評価されやすいのは、ざっくり言うと「大人2～3人暮らし」が多いエリアです。具体的には、都心やターミナル駅へのアクセスが良い首都圏のマンション帯で、次のような条件がそろうと、内見の反応が一気に良くなります。

• DINKSや一人っ子家庭が多い

• 共働きで在宅ワークもこなす世帯

• 子ども独立後の住み替えニーズが強いエリア

買い手がハマる70平米2LDKのツボをまとめると、下のようなイメージです。

ポイント	買い手が評価する理由
18畳超の広いLDK	3人家族でもソファとダイニングをゆったり配置できる
ワークスペース付き	在宅勤務や子どもの勉強スペースとして即戦力
廊下を圧縮した間取り	実際に使える「体感広さ」が大きく感じられる
収納量の確保	WICや納戸でモノを見せない生活がしやすい

70平米3LDKは「部屋数は足りるけれど1室が狭い」という声が多く、2LDKに変えてリビングを伸ばすと、「同じ平米数とは思えない」という反応になりやすいのが現場感覚です。

「2LDKにしたら資産価値が下がる」ってホント？その本音と購入層の本質

よくある不安が、「3LDKから2LDKにしたら売れにくくなるのでは」というものです。ただ、ここはエリアと購入層で答えが真逆になります。

• 郊外でファミリー層中心 → 3LDKの方が母数が多く、探している人も多い

• 都市近郊・駅近で大人世帯が多い → 70平米2LDKの方が「ちょうどいい」と刺さりやすい

私の視点で言いますと、首都圏の駅近物件では「中途半端な3LDK」より「気持ちよく過ごせる2LDK」の方が内見時の印象が良く、価格だけでなく売れるスピードに差が出るケースが目立ちます。

押さえたいのは、「誰にとっての資産価値か」という視点です。

• 子ども2人以上のファミリーに売りたい → 3LDKのままor3LDK感を残す工夫

• DINKS・一人っ子・シニア夫婦に売りたい → 70平米2LDKはむしろ強み

「2LDKにしたら価値が下がる」のではなく、「狙うお客様層が変わる」という整理が実態に近いと言えます。

3LDKを維持か、2LDK変更か、住み替えか…冷静なトリプル比較で最良判断！

最終判断で迷いやすいのが、「このまま3LDKで内装だけ整えるのか」「2LDKに変えるのか」「いっそ住み替えるのか」という三択です。ざっくり整理すると、次のようなフレームになります。

選択肢	メリット	デメリット	向いている世帯
3LDKのまま内装リフォーム	売却時に間取りで迷われにくい / 工事コストを抑えやすい	LDKが狭いままになりがち	子ども2人以上も検討に入れたい
2LDKへ間取り変更	生活の中心となるLDKが広く、満足度が高い / DINKS・3人家族に刺さる	ファミリー4人以上には合わない	子ども1人の3人家族・DINKS・シニア
売却して住み替え	間取りもエリアもゼロから最適化できる	売買コスト・ローン手数料が重い	学区こだわりが弱く、通勤優先の人

今の家族構成だけでなく、「10年後に同じエリアで暮らしているか」「子どもの自立時期」を合わせてイメージしておくと、どの選択肢が財布にも暮らしにもフィットするかが見えやすくなります。リフォームで攻めるのか、住み替えで一気に変えるのかを、この三択フレームで一度整理してみてください。

実際の相談でよくある「こんなはずじゃなかった」をゼロにする！事前チェックの極意

見積もりが膨らむケースに共通する3つの勘違いを回避しよう

リフォームの現場で金額が跳ね上がるときは、だいたい次の3つが重なっています。

• 壁だけ動かすイメージで、水回りや配管コストを軽く見ている

• 管理規約と構造の制限を確認せず、プランを先に決めてしまう

• 最初の見積もりで「含まれていない工事」を把握していない

とくに見積書の「一式」の中身を聞かないまま契約すると、解体後に
「想定外の補強工事」「遮音性能アップの追加」などが出やすく、数十万円単位で増えます。

私の視点で言いますと、最初の打ち合わせでやりたい優先順位と上限予算をはっきり伝えることが、増額を防ぐ一番の近道です。

3ldkを2ldkにリフォームの費用で素人が見抜けない工事内容の落とし穴とは

間取り変更の費用を押し上げる「見えないポイント」は、図面だけでは分かりません。

• 床の構造

  • 二重床か直貼りかで、配線や排水経路の取り回しコストが変わる

• 排水勾配

  • キッチンや洗面の移動距離が長いほど、床を上げる必要が出て天井が低く感じやすい

• 梁やダクトの位置

  • 壁は抜けても、梁のせいで天井に段差が連続し、仕上げに余計な造作費がかかる

下のような観点で、事前に会社へ確認しておくと安心です。

チェック項目	見落とすと起きがちなこと
床構造の種類	配管経路の制限でプラン変更や追加費用
排水経路と勾配	キッチン位置を変えられず間取り妥協
管理規約の遮音等級	フローリング材のグレードアップで予算超過

「壁を抜いて広いLDK」という希望ほど、床と配管の条件に左右されます。ここを把握せずに相場だけ見て判断すると、現場でブレーキがかかりやすいです。

施工会社へ最初の相談で必ず投げたい質問リストで納得リフォームへ

最初のヒアリングで、次の質問を投げて反応を見ると、その会社の実力と相性がかなり分かります。

• このマンションの構造で、間取り変更の制限になりそうな場所はどこですか

• 管理規約上、床材や工事時間で注意すべき点はありますか

• 今のプランで、増額リスクが高い箇所を先に教えてください

• 予算を抑えるなら、どこまでを優先して、どこを後回しにすべきでしょうか

• 解体後に想定外が出た場合、どのタイミングで相談し、どうやって金額を決めますか

さらに、見積書では次を必ず確認します。

• 解体、補修、仮設費用が別行になっているか

• 電気、給排水、換気ダクトなど設備工事が「一式」だけになっていないか

• 仕上げ材のグレードと変更時の単価差が分かるか

ここまで聞いて、嫌な顔をせず図面や事例を見せながら説明してくれる会社なら、間取り変更にも慣れている可能性が高いです。逆に、設備や構造の話をはぐらかして「大丈夫です」とだけ答える会社は、あとからのズレが大きくなりがちです。

70平米3LDKから2LDKへリフォームして暮らしが激変！家族たちのリアルなストーリー

「部屋数は足りているのに、なんだか暮らしづらい」
このモヤモヤを一気にひっくり返したケースを、現場で見てきたパターンからお伝えします。

子ども1人3人家族が2LDKへ変更し勉強スペースと収納も確保した事例

築25年前後のマンションで多いのが、リビング横の和室を含む3LDKタイプです。
ここから2LDKに変えたご家庭では、次のような変化がよく起きます。

Before 3LDK	After 2LDK
狭めのLDK＋和室が物置化	約18畳の一体LDKに拡張
子どもの勉強がダイニングテーブルだけ	リビング一角にスタディカウンター
収納が各部屋バラバラで散らかりやすい	廊下側に大型ファミリークローゼット

工事の中心は、和室の撤去と間仕切り変更、フローリングとクロスの貼り替えです。
予算を抑えつつも、「学習スペース＋家族の収納を1か所に集約」するだけで、片付けの手間とストレスが一気に減ったという声が多いです。

ダイニングで勉強していたお子さんが、リビング横のカウンターに教科書を出しっぱなしでも、扉付き収納にサッとしまえるようにしておくと、親の「片付けなさい」も激減します。

子ども独立後の夫婦2人が3LDKからワイドLDK付き2LDKに変えて快適になったケース

子どもが独立した後の70平米3LDKは、「使っていない個室が2つ」ということも珍しくありません。
そこで多いのが、2部屋をつなげてワイドリビング化するパターンです。

• 廊下に面した2つの洋室の間仕切りを撤去

• 片側だけ寝室として残し、もう片側をLDKに取り込む

• 収納はウォークインクローゼットにまとめて、廊下をスッキリ

結果として、20畳近いリビングダイニングと寝室だけの2LDKに近い形になり、ソファとダイニング、読書コーナーまでゆったり配置できるようになります。
キッチンは位置を動かさず、扉をフルオープンの対面スタイルへ変えるだけでも、「中古マンションとは思えないホテルライクな雰囲気になった」と感じる方が多いです。

この世帯では、掃除の範囲が減る一方で、人を呼びやすい空間が生まれ、趣味仲間との集まりの頻度が増えたという話もありました。

「2LDKにして後悔した？」リアルユーザーが語るホンネの実録パターン

一方で、現場では「少し惜しかったな」と感じる後悔パターンもあります。私の視点で言いますと、次の3つが典型です。

• 将来の同居や在宅ワークを考えず、個室を減らしすぎた

• 収納量の検証が甘く、広いLDKなのに物があふれてしまった

• 管理規約や上下階の生活音を軽視して、床仕様をケチって失敗した

とくに70平米クラスでは、個室2＋大きめの収納1か所を確保しておかないと、5年後10年後に「やっぱりもう1部屋欲しかった」と感じやすくなります。

後悔を防ぎやすいのは、次のような進め方です。

• 間取り図に、実際の家具サイズと持ち物を書き込みながら検討する

• 将来増える可能性のある家族構成（親の介護や子のUターンなど）を一度テーブルに載せる

• リフォーム会社に「2LDKにした人が後で困ったケース」を具体的に聞いておく

これらを押さえたうえでプランを組むと、「やって良かった」と感じる割合がぐっと上がります。
部屋数を減らすこと自体が目的ではなく、自分たちの生活にフィットした広さ配分に変えることがゴールだと捉えていただくと、判断がぶれにくくなります。

リフォーム会社選びで「失敗しない！」秘訣と裏話を徹底公開

間取りをいじる工事は、キッチン交換だけのリフォームより何倍も“地頭”が要ります。会社選びを外すと、予算オーバーやプラン縮小まっしぐらです。

間取り変更に強い会社をどう選ぶ？設備だけの会社と何が違う？

表向きはどこも「間取り変更OK」と書きますが、得意分野を見ると差がはっきり出ます。

見るポイント	間取り変更に強い会社の特徴	設備中心の会社の特徴
施工事例	壁撤去・移設、和室をLDK化した事例が多い	キッチン・浴室の交換写真が中心
提案内容	「排水経路」「梁・ダクト位置」までセットで説明	商品グレードの話が中心
担当者の肩書	設計担当・一級建築士が打合せに同席	営業のみが対応

私の視点で言いますと、初回面談で図面に直接描き込みながら話す会社は、間取り変更に慣れていることが多いです。逆に「あとで職人と確認します」が口ぐせの会社は、構造や管理規約の読み解きが弱い可能性があります。

見積書で確認すべきポイントは？リスク対応力を見抜くマル秘テク

間取り変更で怖いのは、着工後に「排水勾配が取れない」「遮音性能が足りない」と分かり、数十万円単位で増額するケースです。見積書では、次の3点を必ずチェックしてください。

• 解体工事が「一式」ではなく、壁・床・天井で分かれているか

• 予備費・追加工事の条件が、金額か比率で明記されているか

• 管理組合申請費用・近隣挨拶・養生費が含まれているか

特に、排水や防音に関わる部分に「状況により別途」とだけ書かれている場合は要注意です。事前調査で何をどこまで確認したのか、現地調査報告書や写真を見せてもらいながら説明を受けると安心度が一気に変わります。

相見積もりでありがちな比較ミスと、失敗しないコツはココだ！

相見積もりそのものは有効ですが、比較の仕方を間違えると「安物買いの高いリフォーム」になりがちです。

よくある比較ミスは次の通りです。

• 総額だけで判断し、間取りプランのレベル差を見ていない

• 一社は水回り移動を含み、別の社は位置そのままなのに、同列で比較

• 遮音シートや断熱材など、見えない部分の仕様を見落としている

失敗を避けるコツは、最初に共通の条件表を作って各社に渡すことです。

条件表に入れたい項目	例
目標とする間取り	70平米を2LDK＋ウォークイン収納に
優先順位	広いLDK＞収納＞水回りグレード
工事範囲	LDK＋廊下＋個室1室の内装、水回りは位置変更なし
上限予算	〇〇万円（税込）
管理規約の条件	フローリング遮音等級・工事時間帯など確認済み内容

この共通条件に対して、各社がどこまで踏み込んだ提案と見積もりを出してくれるかを見ると、「安さ」より段取り力とリスク管理能力が浮き彫りになります。間取り変更は、図面の上手さと同じくらい、そこを見抜けるかどうかが勝負どころです。

千葉や東京エリアで3LDKマンションを2LDKに変えるなら、地域密着会社への相談で差がつく理由！

「同じ間取り変更なのに、どうしてここまで仕上がりと満足度が違うのか」と感じる場面が現場ではよくあります。分かれ道になっているのが、首都圏マンションの“クセ”を体感で分かっている地域密着の会社に相談しているかどうかです。

首都圏マンションの管理規約や構造の経験値がある会社だから話せることが満載

首都圏、とくに築20〜30年前後のマンションは、管理規約と構造ルールの「沼」が深いです。図面だけ見ている会社と、実際に何棟も工事している会社では、提案のリアリティが変わります。

代表的なチェックポイントをまとめると次のようになります。

項目	経験値が高い会社の動き方	ありがちなトラブル例
管理規約	着工前に遮音等級や時間制限を管理会社と直接すり合わせる	工事直前に「その床材は禁止」と言われプラン変更で追加費用
構造壁	柱・梁・ダクトの位置まで現調してから間取り案を作る	壁は抜けるが梁が下がり、天井がガタガタで見た目が悪くなる
共用配管	既存の排水経路と勾配を床下で確認	キッチン移動を前提に契約後、「排水が上げられない」と判明

私の視点で言いますと、マンションの間取り変更は「どこまでやれるか」を先に潰しておくほど、追加工事や工期延長のリスクを抑えられます。ここを曖昧にしたまま見積もりだけ出す会社は、あとから金額が膨らむケースが本当に多いです。

外装や内装をトータルで考えることで長く快適に住める費用バランスとは

70平米前後の住まいをこれから10〜20年単位で使うなら、「今の住み心地」と「建物の寿命」をセットで見る発想が欠かせません。内装だけを豪華にしても、屋根や外壁、配管が寿命ギリギリだと、数年後に大きな出費が待っています。

おすすめは、次のような予算配分表で考えることです。

築年数の目安	内装・間取り予算の目安	外装・設備メンテの目安	ポイント
〜15年	7割	3割	間取り優先。水回り位置はあまり動かさずコスパ重視
15〜25年	5〜6割	4〜5割	給排水や防水をチェックし、必要な更新は同時に実施
25年以上	4〜5割	5〜6割	見えない部分の更新を優先しつつ、LDKをピンポイントで広く

マンションリフォームと外装リフォームを別々の会社に依頼すると、「今は内装だけ」「外装は管理組合任せ」となりがちですが、地域事情を分かる会社なら、そのエリアの中古物件の売却相場や修繕計画も踏まえて、どこにお金を掛けるとリセールに効くかまで一緒に整理してくれます。

株式会社リフレクトが本当に大事にしている「予算配分のリアル」も一挙公開

地域密着のリフォーム会社が現場でよく話題にするのが、「やりたいこと」と「やるべきこと」をどう配分するかです。株式会社リフレクトのように外装と内装の両方を扱う立場を想定したとき、優先順位は次のような考え方に落ち着きます。

• 必須ゾーン（削ると後悔しやすい部分）

  • 給排水や電気の安全性
  • 床の遮音性能と下階への配慮
  • 雨漏りや劣化リスクがある外壁・屋根まわり

• 快適ゾーン（暮らし心地を底上げする部分）

  • LDKの広さと動線
  • 収納計画（ウォークインクローゼットや納戸）
  • キッチン・浴室・洗面のグレード

• 嗜好ゾーン（予算に余裕があれば検討する部分）

  • 造作家具やインテリア性の高い建材
  • 間接照明やタイルなどのデザイン要素

千葉・東京エリアのマンションで多いのは、「快適ゾーンだけに全振りして、必須ゾーンを後回しにする」パターンです。この配分だと、数年後に大規模な修繕や設備交換でローンが二重になるリスクが高まります。

地域をよく知る会社に早めに相談しておけば、

• 管理組合の長期修繕計画

• 近隣マンションの売却実例

• 同じような家族構成の間取り事例

といった情報を組み合わせながら、「今はここまでに抑えよう」「この工事は将来の売却にも効くから優先しよう」と、腹落ちする判断がしやすくなります。

首都圏のマンションで3LDKから2LDKへのリフォームを検討しているなら、単なる価格比較だけで会社を選ぶよりも、「このエリアの物件をどれくらい触ってきたか」「管理規約まわりの相談にも乗れるか」を基準に、地域密着のパートナーを見つけることを強くおすすめします。

本記事執筆にあたって

著者 – リフレクト

リフレクトには、3LDKを2LDKにしたいという相談が少しずつ増えていますが、最初の打ち合わせでよく聞くのが「200万円台で済むと思っていたのに、途中で一気に高くなった」「広いLDKにしたら売りやすくなると思っていたのに不安になってきた」という声です。千葉や都内のマンションで実際に工事をしていると、管理規約や床の遮音性能、排水勾配の制限で、図面通りにいかずプランを組み直した経験が一度や二度ではありません。なかには、他社で進めかけた計画が途中で止まり、急いで相談に来られた方もいました。せっかくのリフォームが「想定外の追加費用」と「将来の売りづらさ」の両方を抱える形になるのを、現場で何度も見てきたことがこの記事の出発点です。このページでは、予算のゾーンごとに本当にできる内容と、資産価値とのバランスを、私たちが実際に説明している順番で整理しました。金額だけを追いかけるのではなく、「自分の物件でどこまでやるのが現実的か」を冷静に判断できる材料を届けることが、地域でリフォームを任されてきた会社としての責任だと考えています。