築35年の住宅をリフォームか建て替えかで迷う方へ！費用や工期の比較で失敗しない判断ポイントをわかりやすく解説

 

築35年。水回りは耐用20年前後、屋根・外壁は15～20年が目安と言われ、配管の赤錆や断熱のへたりが暮らしの快適性と光熱費に直結します。とはいえ、いきなり結論は早計です。まずは基礎や耐震、不同沈下の有無を確認し、取れる選択肢を仕分けましょう。耐震補強で新耐震相当を目指せるなら数百万円規模の工事で済むケースもあります。

一方で、基礎劣化が大きい場合は解体費や地盤改良費を含めた総額での比較が欠かせません。建て替えは工期が長く初期費用も増えますが、断熱・気密の底上げで光熱費が下がり、将来の再修繕頻度を抑えられる可能性があります。補助金・減税の適用可否も総額に影響します。

本記事では、リフォームと建て替えの費用帯や工期、解体・仮住まい費まで含めた現実的な試算、10年・20年の総コストの違いを比較します。さらに、法規・地盤・家族計画の観点からの判断基準、実例と失敗回避ポイントも整理。迷いがちな論点を一枚ずつはがし、あなたの家に合う最適解を数字と根拠で導きます。

築35年でリフォームか建て替えかを結論急がず！まずは劣化診断が失敗しないカギ

基礎と耐震の確認がリフォームか建て替えかを大きく左右

築35年の住宅は、まず建物の状態を客観的に把握することが要です。最初に確認するのは基礎のひび割れや欠損、不同沈下の兆候、そして耐震性能です。新耐震相当かどうかは選択肢を大きく左右します。耐震等級の目安や壁量、接合金物の有無を点検し、必要なら精密診断を依頼します。配管や断熱、外壁の劣化も同時に見ておくと、部分リフォームで済むのか、スケルトンや建て替えが現実的かが見えてきます。判断の起点はいつも状態評価です。検討の順序は、構造→耐震→劣化範囲→費用の四段階で進めると無駄がありません。構造に問題が少なければ、工期短めで費用を抑えた改修が選べます。

• 最優先は構造安全性の確認

• 不同沈下や大きなひびは要注意

• 補強可否で選択肢と費用幅が決まる

• 劣化範囲を把握して過不足のない計画へ

新耐震相当へ届く補強が可能な場合の費用や工期の目安とは

耐震補強で新耐震相当へ届く場合は、構造補強と部分改修を組み合わせる選択が有効です。木造在来の耐震補強は、壁量増設や金物補強、耐力面材の追加が中心で、一般的な費用は100万〜300万円程度が目安です。これに水回りや内装などの部分リフォームを加えると、合計で400万〜900万円に収まるケースが多く、工期は1〜2カ月が見込みです。スケルトンリフォームまで進める場合は1,200万〜1,800万円、工期3〜6カ月となり、断熱や配管更新まで含めて住性能を底上げできます。築35年の住宅はリフォームか建て替えかで迷うとき、補強が現実的に可能で、将来の修繕を含めても新築費の7割未満で収まるなら、改修に分があります。工事範囲と仮住まい期間も事前に調整しましょう。

項目	目安費用	想定工期	主な内容
耐震補強のみ	100万〜300万円	2〜4週間	壁量増、金物、面材
部分リフォーム併用	400万〜900万円	1〜2カ月	水回り・内装更新
スケルトン	1,200万〜1,800万円	3〜6カ月	断熱・配管一新

※補助金や減税の対象になる場合があり、実負担を抑えられます。

基礎劣化や不同沈下が顕著な場合に建て替えが合理的となる条件

基礎の大きな欠損、配筋不足、広範な不同沈下が確認できる場合は、補修での完全回復が難しく、建て替えが合理的です。総額の目安は、解体費用100万〜300万円、地盤改良が必要なら50万〜200万円が加算、新築本体は仕様により1,500万〜2,500万円程度が一般的です。敷地条件や延床、地域相場で変動しますが、広範な構造劣化に加え、配管・断熱の全更新が必要な場合、改修総額が新築費の7割を超過すると費用対効果が下がります。仮住まい費や引越し費も計画に反映し、ライフプランや間取りの自由度、将来の修繕コスト低減まで含めた長期コストで比較してください。資産価値の回復や性能向上が得られる点も、建て替えの強みです。

1. 構造劣化が広範で補修が点在する
2. 改修総額が新築の7割以上
3. 将来の修繕費と光熱費削減を加味しても不利
4. 間取り変更の制約が大きい
5. 地盤・基礎更新で安心を優先したい

配管や断熱の劣化による居住性とコストの変化を見逃さない！

築35年では、給水・給湯・排水の配管と断熱の劣化が進んでいることが多く、ここを見落とすと漏水リスクや光熱費の増加に直結します。配管更新は露出範囲が広いほど難易度が上がり、部分リフォームでは対応しきれない場合があります。断熱は窓交換や断熱材の入れ替えを伴うと効果が高く、室内の快適性と健康性が改善します。費用の目安は、配管全更新で100万〜250万円、窓断熱や玄関ドア更新で50万〜150万円、天井・床・壁の断熱強化で80万〜200万円です。これらを計画的に組み合わせると、冷暖房費の削減と結露抑制が期待でき、長期の維持コストに効きます。築35年の住宅でリフォームを選ぶなら、性能改善をセットで検討することが満足度を高める近道です。断熱と配管の同時更新は、工期短縮とコスト最適化にも有利に働きます。

築35年にてリフォームか建て替えかで費用と工期を徹底比較

リフォームの費用相場や工期を分かりやすく紹介

築35年の住宅でリフォームを選ぶ場合、費用は状態と工事範囲で大きく変わります。目安は、外壁や水回りなどの部分改修が100〜600万円、間取りや配管まで見直すフルリフォームが1,000〜1,800万円です。工期は部分で2〜8週間、フルで3〜6カ月が一般的です。住みながら進められるのは、騒音や粉じんが限定的な工程に限られます。配管更新や構造補強を伴う工事は安全上の理由から仮住まいが現実的です。築35年の住宅リフォームは、耐震や断熱の改善を同時に行うと将来の修繕コスト抑制につながります。費用を抑えるなら優先度の高い箇所から段階的に実施し、複数社の見積で工事内容と保証を比較するのがコスト最適化の近道です。

• 部分は100〜600万円、フルは1,000〜1,800万円が目安です

• 住みながらの工事は限定的で、安全性を最優先に判断します

• 耐震・断熱を同時改善すると長期の維持費が下がる可能性があります

上記を踏まえて、工期と生活への影響を天秤にかけて選びましょう。

水回りや内装中心の部分リフォーム相場とメリット

築35年一戸建てで費用対効果が高いのは、水回り更新や内装の刷新です。キッチン・浴室・トイレなどの水回りは各40〜150万円程度、床・壁の内装は50〜120万円程度が相場で、工期は数日〜2週間が中心です。メリットは、比較的短工期で体感的な満足度が高いこと、そして設備効率の改善による光熱費の削減が見込める点です。一方で、劣化の根本原因が配管や下地にある場合は、表層更新だけだと再工事リスクが残ります。効果の持続年数は、内装で10〜15年、水回り機器で15〜20年が目安です。築35年の住宅リフォームでは、目に見える部分と見えない部分の現地調査を行い、下地や断熱の改善が必要かどうかを合わせて判断すると失敗が減らせます。

• 水回りは各40〜150万円、内装は50〜120万円が目安です

• 体感改善が大きく、短工期で生活再開しやすいのが利点です

• 表層だけの更新は再工事リスクがあるため下地確認が重要です

調査で優先順位を固めて、無駄のない配分にしましょう。

建て替え時は解体費や仮住まい費も忘れず！現実的な総額を具体的に

築35年の住宅で建て替えを選ぶなら、総額の把握が欠かせません。新築本体に加えて解体費、設計費、申請費、仮住まい費、引越し費などが加わります。解体費は木造で100〜300万円、設計・申請は本体価格の10〜15％、仮住まいは工期6〜9カ月を見込み家賃＋初期費が必要です。土地ありの木造2階建てでの総額は、仕様次第で1,800〜3,200万円が現実的なレンジです。工期は解体から引き渡しまで6〜10カ月が目安で、資金計画は着工金・中間金・最終金の支払いタイミングを確認しておくと安心です。築35年の住宅はリフォームか建て替えかで迷う場合、見積の内訳に地盤改良や付帯工事が含まれるかをチェックし、将来の維持費も含めた総コストで比較することが重要です。

項目	目安費用	補足
解体費	100〜300万円	近隣対策・分別処理を含むことが多い
設計・申請	本体の10〜15％	性能や間取り自由度に直結
仮住まい・引越し	40〜120万円	工期に応じて変動
新築本体	1,500〜2,700万円	仕様・面積で増減

表の合計は一例です。各社の見積条件を揃え、項目抜けの有無を比較しましょう。

築35年の住宅でリフォームか建て替えかを選ぶ前に！長期シミュレーションで納得の選択

光熱費やメンテナンス費合計で分かる総コストの違い

築35年の住宅で「リフォームか建て替えか」を迷うなら、初期費用だけでなく光熱費とメンテナンス費の累計で比較すると判断がぶれません。断熱と気密が弱い住まいは暖冷房の負担が大きく、外壁や屋根の再塗装周期も短くなりがちです。対して建て替えは高断熱・高気密で光熱費が安定し、耐震や設備も最新基準で長期の修繕頻度が低いのが強みです。リフォームでも断熱窓や床下断熱、水回り更新で効率は高められますが、構造の制約で性能の上限があります。検討ポイントは次の三つです。

• 断熱・気密の水準がどこまで上げられるか

• 外壁・屋根・設備の再更新サイクルと単価

• 10年後と20年後の総コスト差の見通し

短期の出費を抑える選択と、長期での安定を重視する選択のどちらが自分たちのライフプランに合うかが鍵です。

10年住み続けた場合のリフォームと建て替え総額をシミュレーション

10年の概算モデルは、初期費用に光熱費と想定メンテナンス費を加えて比べます。ここでは一般的な木造一戸建てを前提に、断熱・耐震を適切に実施したリフォーム、最新基準相当の建て替えという条件で整理します。数値は目安で、実際は建物の状態や地域、延床面積で変わります。

項目	リフォーム（性能向上含む）	建て替え
初期費用	1,200万〜1,500万円	1,800万〜2,300万円（解体含む）
年間光熱費の目安	18万〜22万円	12万〜16万円
10年のメンテ費	80万〜150万円	40万〜80万円
10年総額の目安	1,460万〜1,920万円	1,960万〜2,740万円

リフォームは初期費用が軽いため10年時点では優位になりやすい一方、光熱費とメンテは建て替えほど下がりません。建て替えは省エネと修繕の安定性で中長期の逆転が見込めます。

20年住み続けた場合の費用変化を徹底整理

20年になると交換周期が本格化し、屋根・外壁の再塗装や給湯器・水回りの更新がコスト差を広げます。建て替えは高耐久外装や断熱・設備の寿命が伸び、光熱費も低位で安定します。対してリフォームは構造制約により、外装や窓周りの追加改修が発生しやすく、合計コストが上振れしがちです。判断のヒントは次の通りです。

1. 外装の2回目更新が必要かどうか（20年目の重コスト）
2. 給湯・空調の更新単価と回数の見通し
3. 将来の耐震補強の追加が必要になるリスク
4. 生活変化に合わせた間取り変更の柔軟性
5. 累計支出だけでなく快適性と安心の価値

20年で見ると、リフォームは初期の割安さが薄れ、建て替えは性能起点のトータル低減が効きます。ライフプランに合わせ、どこで費用と満足度のバランスが取れるかを見極めることが重要です。

判断基準を五つの視点でチェック

住む予定年数や家族構成の変化で決め方が変わる

住み続ける年数が10年以内なら、効果の高い部分リフォームでコスト最適化しやすいです。20年以上の長期居住を見込むなら、耐震や断熱を含めて性能を底上げできる建て替えが有利になる傾向があります。家族構成の変化も重要で、子育て期は収納や回遊動線の最適化、高齢期は段差解消や手すりなどバリアフリーの優先度が上がります。間取り変更の自由度は建て替えが圧倒的に高い一方、思い出を残したい場合や仮住まいを短くしたい場合はリフォームが合います。光熱費の削減や将来の修繕費も加味し、総コストと快適性を天秤にかけて検討してください。築35年の住宅でどちらが現実的かは、何年住むかと家族の生活像で大きく変わります。

• ポイント: 長期居住なら建て替え、短期改善ならリフォーム

• 重要: バリアフリーと間取り自由度は建て替え優位

補足として、複数社の見積とプラン比較で住まいの優先順位が明確になります。

法律や地盤・構造の制約で選択肢が限られる要注意ポイント

建て替えは法律や地盤条件で左右されます。建ぺい率や容積率に余裕がないと希望の延床が取れないことがありますし、前面道路幅員が狭くセットバックが必要な土地では建築可能面積が減ることもあります。再建築不可や高度地区などの制約があると、建て替えが選べないケースもあるため、用途地域と道路条件は早めに確認してください。地盤が弱い場合は改良費が加算され、リフォームとのコスト逆転が起きやすくなります。さらに、基礎や柱の劣化が著しいと大規模補強が必要で、築35年の住宅でも建て替えの方が安全性と費用の両面で妥当になることがあります。事前の法規チェックと地盤・構造診断が、建て替えかリフォームか判断基準はココと言えるほど重要です。

• 確認: 建ぺい率・容積率・前面道路・再建築可否

• 注意: 地盤改良費や大規模補強でコストが膨らむ可能性

下表は判断の初期整理に役立つ比較の目安です。

観点	リフォーム向きの状態	建て替え向きの状態
構造・基礎	基礎健全、劣化軽微	基礎劣化、白アリ・不同沈下
法規	再建築可、規制緩い	再建築不可に近い制約が多い
予算・工期	予算圧縮、短期で改善	予算確保、自由設計を重視
性能改善	部分的に十分	断熱・耐震を根本から更新

表の内容を出発点に、現地診断結果と生活ニーズを重ねて最適解を絞り込みましょう。

リフォームと建て替えそれぞれのメリットとデメリットを実体験目線で整理

リフォームのメリットとリスクを分かりやすく解説

築35年の住宅で迷う最大のポイントは、今の住まいを活かすか一新するかです。リフォームは既存の構造を活かせるため、工期が短く仮住まい期間を抑えやすいうえ、初期費用も部分改修なら400〜600万円、フルリフォームでも1,200〜1,500万円の目安に収まるケースが多いです。水回りや断熱、外壁などの部分改善で体感的な快適性は大きく上がります。一方で、築年数相応の見えない劣化や耐震不足が潜んでいると、追加の補強や交換が必要になり、結果的にコストが嵩む懸念があります。選ぶ際は、専門家の現地調査で劣化範囲を定量化し、将来の修繕まで含めた長期コストで判断することが重要です。

• メリット

  • 工期が短く、生活の中断が最小限です
  • 初期費用を抑えやすく予算調整がしやすいです
  • 思い出や間取りを一部残しつつ改善できます

• リスク

  • 構造の制約で大幅な間取り変更に限界があります
  • 追加工事が発生しやすく予算超過のリスクがあります

補足として、事前に3社程度の見積と調査結果を比較すると、リスクの洗い出しと費用妥当性の判断がしやすくなります。

部分リフォームで見逃しやすい構造的な落とし穴とは

築35年の一戸建ては、外装や内装だけでなく、基礎・土台・柱・梁の状態確認が分岐点になります。工事で壁や床を開けた時に、想定外のシロアリ被害、腐朽、配管の劣化、耐力壁不足が見つかることは珍しくありません。こうしたケースでは、当初の部分リフォームからスケルトン化や耐震補強に切り替わり、100〜300万円規模の追加が生じることがあります。特に旧仕様の断熱や単板ガラスのままでは、冷暖房費がかさみ、快適性も頭打ちです。見逃しを防ぐコツは、事前に床下・小屋裏の点検口からの目視調査と耐震簡易診断を行い、必要に応じて構造計算を伴う補強計画を用意することです。開けてから判明する追加費を前提に、予備費10〜15％を確保しておくと資金計画が崩れにくくなります。

チェック箇所	典型的な症状	想定される対応
床下・土台	シロアリ食害、含水率高め	防蟻処理、部分交換、換気改善
柱・梁	ひび割れ、たわみ	金物補強、梁成増し、耐力壁追加
外壁・屋根	クラック、漏水跡	張り替え、葺き替え、防水処理
配管・電気	錆詰まり、漏水、容量不足	配管更新、分電盤見直し

上記は事前調査の重要ポイントです。見積比較では「調査前提の仮設計」と「開口後の変更条件」を書面で確認しましょう。

建て替えのメリットやリスクを長期的な視点で再評価

建て替えは、耐震・断熱・設備を最新水準に一新でき、間取りの自由度が最大化します。結果として、光熱費の削減やメンテナンス性の向上、さらには将来の売却や相続時の資産価値の下支えにもつながります。費用は一般に解体100〜300万円、新築本体で1,500〜2,000万円がひとつの目安で、工期は5〜10ヶ月です。仮住まい費や引越しの重複コストが負担になる一方、長期の修繕費が抑えやすいため、トータルでは優位になるケースも少なくありません。築35年の住宅をどうするか悩む際、建て替えの初期費用と将来の安心をてんびんにかけ、ライフプランやローン余力、補助金の適用可否まで含めて比較すると選びやすくなります。

1. 長期性能を重視するなら、建て替えで耐震等級や断熱等級を確保する
2. 総支出で比較し、修繕累計が新築費の7割超なら建て替えを優先検討する
3. 仮住まい・引越し費を早めに見積もり、資金ショートを防ぐ
4. 解体時の近隣配慮と手続きの段取りを工務店と事前共有する

番号順に検討すると、初期コストと長期コストのバランスが把握しやすく、判断がブレにくくなります。

補助金・減税制度で賢くコストカット

リフォームで使える補助金と減税制度を徹底チェック

築35年の住宅でリフォームか建て替えかを迷うなら、まずはリフォームで活用できる制度を押さえることが近道です。対象になりやすいのは、省エネ改修（断熱・窓交換・高効率設備）と耐震改修（評点向上）、そしてバリアフリー改修（手すり・段差解消）です。上限は制度ごとに異なりますが、窓の断熱改修や高効率給湯器などの組み合わせで数十万円規模、耐震では設計・工事費の一部が支援されるのが一般的です。所得要件や工事規模、既存住宅の状態が条件になるため、見積と仕様書に補助対象の型番や数量を明記できる会社を選ぶとスムーズです。固定資産税の減額や所得税の控除が併用できる場合もあり、工事の組み立て方次第で総コストが大きく変わる点を意識しましょう。築35年一戸建てのリフォーム費用を抑えるには、制度の要件に合う優先度の高い改修から順にプランニングすることが重要です。

• 省エネ改修や耐震改修など対象要件と上限の目安を確認する

申請のタイミングと見積もりの要点を押さえてお得に

補助金は申請の順序と期日を外すと受給できません。一般的な流れは、事前相談→交付申請→交付決定→着工→実績報告→交付です。着工前に交付申請が必要な制度が多く、見積や図面、仕様書、写真が必須となります。耐震改修なら事前の耐震診断書、省エネ改修なら性能値や型番の証明が必要で、解体前写真・工事中写真・完了写真の撮影ルールも要確認です。見積のコツは、補助対象と対象外を品目ごとに明確化し、数量・単価・型番を過不足なく記載することです。契約前に工期と支払い時期を申請スケジュールに合わせ、完了検査や実績報告に間に合うよう調整しましょう。複数制度の重複適用は不可や上限調整があるため、優先順位を決めて重複しないよう組み合わせることが、築35年の住宅のコスト最適化に直結します。

• 必要書類や工事内容の条件を満たし不備を防ぐ

建て替えで利用できる補助金や税制優遇の最新情報

建て替えはリフォームと比べて初期費用が大きいものの、長期優良住宅や省エネ基準適合で税制優遇や支援策の恩恵を受けやすいのが強みです。要件を満たすと、住宅ローン減税の控除枠拡大、登録免許税や不動産取得税の軽減、固定資産税の新築減額などが期待できます。断熱性能と一次エネルギー消費量の基準を満たす仕様にすると、光熱費の長期負担が下がるため総コストで有利になりやすいです。解体費用は計画初期から見込む必要があり、仮住まい費や引越費も忘れずに計上します。築35年の住宅で建て替えを選ぶ際は、次の比較で方向性を固めると判断しやすくなります。

比較項目	リフォーム	建て替え
主な制度	省エネ・耐震・バリアフリーの補助と減税	長期優良住宅・省エネ基準の税制優遇
効果範囲	部分最適で段階的改善	構造から性能まで一新
コスト感	初期は抑えやすい	初期は高いが長期で安定
手続き難度	工事項目ごとに要件確認	設計段階で基準適合を計画

築35年の住宅をどう最適化するかは、性能目標と総額で決まります。リフォームは「必要箇所に集中」、建て替えは「基準適合で広く優遇」を狙うと、無理なく賢いコストカットにつながります。

解体費用や仮住まい費まで含めて考えたいリアルな総額見積もり術

解体費用相場や構造ごとの違いも丸わかり！

解体費用は構造と立地、敷地条件で大きく変わります。木造は軽量で工期が短く費用目安は30〜60万円/坪、鉄骨は部材切断や搬出の手間で50〜80万円/坪、RCは重機と産廃が増え70〜100万円/坪が一般的です。前面道路の幅や電線の状況、隣家との離隔が狭いと養生や小型重機が必要になりコストが上がります。さらに庭石・カーポートなど付帯工事費も見落としがちです。築35年の住宅でリフォームか建て替えかを検討するときは、解体費用と産廃処分費を早期に押さえると総額のブレを最小化できます。複数社の現地調査で数量差異をなくし、内訳書の単価を横比較することが重要です。

• 木造は30〜60万円/坪、鉄骨は50〜80万円/坪、RCは70〜100万円/坪が目安です

• 前面道路の幅や隣接状況で養生コストが増えます

• 庭や外構の撤去は付帯工事費として別計上されやすいです

アスベスト・残置物撤去など追加費用が発生しやすい条件はココ

追加費の多くは「見逃された項目」から発生します。アスベスト含有建材は調査と適正処理が義務で、レベルや数量により費用が大きく変動します。屋根材や外壁スレート、ビニル床シートなど築年数の近い住宅では要確認です。屋内の残置物撤去は分別や人件費が嵩み、家具や家電が多いほど負担増です。さらに地中埋設物（基礎ガラ・井戸・浄化槽）、ブロック塀や庭石、植栽の根も費用の盲点になりやすい項目です。見積時は写真と数量で見積条件を固定し、想定外の発生を抑えます。リフォームか建て替えかの判断では、これら追加費の有無が総コストに直結するため、事前調査の徹底が効果的です。

• アスベスト調査と処理は必須で費用変動が大きいです

• 残置物撤去は体積と分別手間でコストが上がります

• 地中埋設物や庭石・塀は見積漏れが起きやすいです

仮住まい費と引越し費用を期間や立地別で具体的に試算

建て替えでは仮住まいと引越しの二重コストが発生します。工期は解体から完成まで6〜10カ月が目安で、立地によって相場が変わるため月額×期間での積算が基本です。ファミリー向け2LDK〜3LDKは都市部ほど賃料が高く、礼金・更新料・駐車場も加算されます。引越しは距離と荷物量、繁忙期で増減するため、複数社の同条件見積が有効です。築35年の住宅でリフォームか建て替えかを比較するときは、リフォームなら在宅工事や短期仮住まいで抑えられるケースもあるため、生活への影響とコストを並べて検討しましょう。総額管理のコツは初動でスケジュールを確定し、延長リスクを見込んだ予備費を設定することです。

費目	都市部の目安	郊外の目安	試算ポイント
仮住まい賃料（月）	12〜20万円	7〜12万円	礼金・共益費・駐車場を加算
仮住まい期間	6〜10カ月	6〜10カ月	工期遅延の予備1カ月を想定
引越し（片道）	12〜25万円	8〜18万円	繁忙期と荷物量で大幅変動

1. 工期を確定して仮住まい期間を固定します
2. 同条件で3社以上に相見積を依頼します
3. 初期費用と月額、原状回復まで含めて総額で比較します
4. 引越しは往復費用と保管料の有無を確認します

築35年の住宅でリフォームか建て替えかを体験談から学ぶ！実例で見るベストな選択ポイント

部分リフォームで効果実感！成功体験者の共通点

築35年の住宅でリフォームが功を奏した体験談には共通点があります。まず、基礎と土台が健全で、床の傾きや不同沈下の兆候がないことです。次に、配管や電気配線の状態が把握でき、部分更新で漏水や漏電リスクを抑えられるケースです。さらに、断熱と窓の改善が効きやすい間取りや地域条件では、光熱費が目に見えて下がり満足度が上がります。水回りや内装の改修を中心にして、耐震補強は必要な範囲に絞ることでコストバランスが安定します。過去の実例では、屋根外壁の再塗装と窓交換を同時に行い、工期を短縮して仮住まい費用を抑えた人が多いです。加えて、間取り変更を最小限にとどめ、設備更新を優先すると、費用対効果が高くなりやすいです。築35年リフォームで何年住めるかは状態次第ですが、適切な改修で20年前後の延命を実感した声が目立ちます。

• 基礎・配管が健全である

• 断熱・窓改善の効果が出やすい条件

• 耐震補強は必要箇所に限定する

• 間取り変更は最小限、設備更新を優先する

補助金の活用や見積の複数比較で、同じ工事でも数十万円の差が生じることがあります。

建て替えで後悔なし！満足度が高い事例の条件とは

建て替えを選んで満足度が高い体験談では、間取りの自由度と住宅性能の大幅向上が決め手になっています。特に、家族構成が変わり部屋数や動線が合わなくなった人、耐震等級の底上げや断熱強化を一気に実現したい人は建て替えの利点を実感しています。解体費用を含めた総コストは上がりますが、修繕の先送りや都度改修の不安が解消され、長期の維持費も読みやすくなります。さらに、老朽化した配管・電気を根本から刷新できるため、将来のリスク管理がしやすいです。築40年や築50年相当の劣化が見つかった場合や、総リフォーム費用が新築費用の7割を超えると試算されたケースでは、建て替え後の満足度が高い傾向です。住宅ローンと補助制度を組み合わせ、仮住まいと工期をあらかじめ計画した家庭ほど、工事中のストレスが少ないという声が多く聞かれます。

判断基準	リフォーム向き	建て替え向き
構造・基礎	健全で補修範囲が限定的	劣化・不同沈下・白アリ被害が広範
耐震・断熱	局所補強で目標性能に届く	等級引き上げや全面断熱化が必要
間取り	変更が少なくて済む	動線改善や部屋数調整が大幅
総コスト	新築費の7割未満	新築費の7割以上に到達
将来計画	10〜20年の延命で十分	30年以上の長期視点で最適

数字は一般的な相場感で、実際は物件の状態と地域の工事単価で変動します。

よくある質問

築35年のリフォーム費用の目安ってどのくらい？

築35年の住宅でかかるリフォーム費用は、家の状態と範囲で大きく変わります。水回りや外壁などの部分リフォームは約300〜600万円が目安、間取り変更や配管更新まで伴うフルリフォームは約1,200〜1,800万円が中心です。耐震補強や断熱強化を加えると+100〜300万円ほど上乗せされます。工期は部分で1〜3カ月、フルで4〜6カ月が一般的です。築35年一戸建てリフォームでは、設備の耐用年数超過（給湯器・キッチン・浴室など）と外壁・屋根の劣化が重なりやすく、優先順位の見極めがコスト最適化のカギです。見積は複数社で現地調査を前提にして、仕様と範囲をそろえて比較するとブレが抑えられます。

• 部分リフォーム目安：水回り更新、外壁・屋根塗装、内装で300〜600万円

• フルリフォーム目安：スケルトンに近い改修で1,200〜1,800万円

築何年以上の家なら建て替えがおすすめ？判断基準は？

築何年で一律建て替えという線引きはなく、構造の健全性と耐震基準の適合が軸です。1981年以降の新耐震の木造で、基礎・土台・柱が健全ならリフォームで延命可能です。一方で、シロアリ被害・不同沈下・広範囲の腐朽が見つかると建て替え優位になりやすいです。判断の目安は、希望する改修を合計した総工事費が新築（建て替え）費の7割超に達するかどうか、または耐震等級を満たす補強が困難かどうかです。家族構成の変化で大幅な間取り変更が必要な場合も建て替えが効率的です。築40年を超える住宅は配管・配線の全面更新を伴いやすく、結果的に費用が膨らむ傾向があります。迷う場合は耐震診断を受け、数値と見積で比較検討するのがおすすめです。

• 判断基準の要点：構造状態、耐震適合、総費用比、間取り自由度

• 築40年以降：建て替え優位のケースが増加

リフォームと建て替えはどちらが長期的にお得なの？

長期的なお得さは、これから住む年数と性能水準で変わります。10〜15年程度の居住想定であれば、優先箇所を絞るリフォームが初期コスト最小で合理的です。20年以上の居住と光熱費・維持費まで含めると、建て替えで断熱・気密・耐震を底上げしたほうが総支出が安定しやすく、資産価値も維持しやすいです。目安として、建て替えの総額が1,800〜3,000万円台、同等性能をリフォームで満たす場合は1,500万円超に加えて将来修繕が積み上がると考えると比較しやすいです。築35年の住宅で「築35年の住宅はリフォームか建て替えか」を検討する際は、残したい部材の有無や仮住まいの可否も含め、キャッシュフロー表で把握すると判断がぶれません。

比較軸	リフォーム	建て替え
初期費用	300〜1,800万円	1,800〜3,000万円台
工期	1〜6カ月	5〜10カ月
性能向上	既存構造の範囲内	最新基準まで一新
20年維持費	修繕積み上がりやすい	計画修繕で安定

解体費用や仮住まい費ってどのくらい見込めばいい？

建て替え時の解体費用は、木造30坪前後で約100〜200万円、付帯物（カーポート・ブロック塀・庭石・残置物）が多いと+20〜80万円程度かかります。重機の搬入経路が狭い、アスベスト含有建材がある、産廃の分別量が多いと単価が上がる点に注意です。仮住まい費は地域と期間で差があり、家賃＋引越し費＋トランクルームで合計50〜120万円が目安です。工期の遅延リスクも織り込み、契約は1〜2カ月余裕を持たせると安心です。見積では、解体の内訳（処分量・品目）と近隣対策（養生・挨拶・粉じん対策）の記載を確認してください。なお、リフォームでも大規模な間取り変更や増築時は部分解体費が発生します。

• 解体費の変動要因：坪数、付帯物、アスベスト、搬入経路

• 仮住まいの勘所：期間の余裕、初期費＋光熱費の二重計上

補助金や減税制度はどちらが有利？条件別のおすすめ活用法

補助金・減税は目的適合で使い分けます。耐震改修・断熱改修はリフォームで活用しやすく、窓・給湯器・バリアフリーなど対象が明確です。建て替えは一定の省エネ基準を満たす新築で税制優遇を受けやすく、固定資産税の新築軽減や住宅ローン減税の適用が見込めます。築35年リフォーム費用を抑えたい人は、断熱窓・高効率給湯機・耐震補強の組み合わせが効果的です。建て替えでは省エネ等級の要件を満たす仕様選定が重要で、認定取得で追加の優遇が広がります。いずれも公募期間・上限・併用可否が変動するため、見積段階で条件を満たす工事項目と数量を確定し、申請のタイミングを工程表に落とし込むと取りこぼしを防げます。

• リフォームに有利：耐震・断熱・省エネ機器の個別改修

• 建て替えに有利：省エネ基準適合と新築の税軽減

• 重要ポイント：要件確認、併用可否、申請時期の確保